בניית ממ"ד: חוק, היתרים, הוראת שעה והקלות 2026

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 6 מקורות

בניית ממ”ד בבית קיים אפשרית כיום בשני מסלולים: פטור מהיתר בנייה באישור פיקוד העורף בלבד, או היתר רגיל מהוועדה המקומית. הפטור הוא הוראת שעה שתוקפה, לפי נוסח נבו, מסתיים בסוף אוקטובר 2026, ובעמוד הזה מפורט מה רשמי, מה דווח בעיתונות, ואיך בוחרים מסלול.

בקצרה:

• הפטור מהיתר לממ”ד בבנייה נמוכה (עד שתי קומות) או בבית צמוד קרקע הוא הוראת שעה בתוקף “מ-26.10.2023 עד 26.10.2026” לפי נבו. כל-זכות מציין 25.10.2026.
• הארכה עד סוף 2028 דווחה בעיתונות כצפויה, אך נכון ל-21.10.2026 לא נמצא פרסום רשמי שלה.
• פיקוד העורף משיב על בקשה בפטור תוך 14 יום. עבודה חייבת להתחיל בתוך שנה מהאישור, ודיווח סיום מוגש תוך 45 יום.
• בקשה שהוגשה לפיקוד העורף בתקופת התוקף ממשיכה להיבחן גם אחריה (סעיף 30ו).
• בבניין של 3–9 קומות יש מסלול רישוי מקוצר לפי תמ”א 40/א/1/1, ובמקרים אחרים ככל הנראה נדרש היתר רגיל.

מה המצב המשפטי של הפטור מהיתר לממ”ד נכון לאוקטובר 2026?

הפטור מהיתר לממ”ד הוא הוראת שעה בסימן ו’1 (סעיפים 30א–30ו) לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע”ד-2014. לפי נוסח נבו תוקפה מ-26.10.2023 עד 26.10.2026, והיא עדיין לא הוארכה בנוסח הרשמי שנבדק.

ההוראה פורסמה בקובץ התקנות 10849 ותוקנה שלוש פעמים: בק”ת 11446 (4.9.2024), בק”ת 11504 (14.10.2024) ובק”ת 12065 (19.10.2025). בנוסח נבו אין תיקון משנת 2026.

יש פער של יום בין המקורות. כל-זכות מציין 25.10.2026, ונבו ומינהל התכנון (כפי שצוטט ב-INN) מציינים 26.10.2026. עד בדיקה ברשומות כדאי לחשוב על “25–26 באוקטובר” כמועד האחרון.

האם הפטור יוארך עד 2028?

ביזפורטל דיווח ב-26.4.2026 שמינהל התכנון יבקש להאריך את הפטור בשנתיים, עד סוף 2028. מרכז הנדל”ן כתב באותו חודש שוועדת המשנה של המועצה הארצית “צפויה לאשר” זאת. INN ציטט ב-7.10.2026 דיווח של ynet מ-23.9.2026 על הארכה, ובדק ולא מצא פרסום רשמי.

כלומר, ההארכה ל-2028 לא אומתה. הארכות קודמות עברו בדרך של המלצת המועצה הארצית ואז צו או תקנות של שר הפנים, בלי חקיקה ראשית (ynet, 6.8.2024; מרכז הנדל”ן, 7.5.2025). עד שיפורסם, אל תתכננו על בסיס ההנחה שהיא תחול.

ציר זמן: הוראות השעה וההקלות לבניית ממ”ד מאז 2023

מאז אוקטובר 2023 הוקלו תנאי בניית ממ”ד בשלושה שלבים עיקריים: פטור מהיתר ליחידות דיור, הרחבתו למבני ציבור, ותיקוני הוראת השעה. הטבלה מרכזת את מה שנמצא במקורות.

לפי מרכז הנדל”ן, עד מאי 2025 הוגשו כ-7,000 בקשות בפטור ואושרו כ-6,800, כ-97%. ynet דיווח שבאוגוסט 2024 הוגשו 4,470 בקשות לממ”ד למגורים, ו-3,732 מהן אושרו.

נבו מציג גם הוראות שעה נוספות לממ”ד שתוקפן עד 13.12.2026. לא נבדק מלוא תוכנן, ולכן אין לערבב אותן עם הפטור לבנייה נמוכה.

מתי חובה ממ”ד לפי החוק?

חובת מרחב מוגן חלה על בנייה חדשה לפי תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש”ן-1990: ממ”ד בדירה, ממ”ק בקומה או ממ”מ במבנה מוסדי. לפי סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבנייה, שטחי שירות לממ”ד עד השטח שקבע שר הביטחון אינם נחשבים סטייה מתכנית.

מקור המידע על הסעיף הוא מסמך של הכנסת, וכדאי לבדוק את הנוסח המלא לפני שמסתמכים עליו בבקשה. הפטור רלוונטי למי שמוסיף ממ”ד ליחידה קיימת. פירוט על המפרט עצמו נמצא במדריך התקנות והמפרט של פיקוד העורף.

מתי צריך היתר בנייה לממ”ד ומתי אפשר בלי? טבלת החלטה

היתר בנייה לממ”ד לא נדרש כשמדובר ביחידת דיור בבניין של עד שתי קומות או בבית צמוד קרקע, והבקשה אושרה בפיקוד העורף בתקופת תוקף ההוראה. בבניינים גבוהים יותר או כשיש מגבלה תכנונית, צריך מסלול אחר.

בפטור נדרש ממ”ד אחד ליחידה, בגודל לפי תקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית. ביחידה צמודת קרקע הוא נבנה בקומת הקרקע. בבניין נמוך אי אפשר לבנות ממ”ד בקומה עליונה ללא ממ”ד מתחתיו, ובקומת קרקע ללא ממ”ד מעליו נדרשת הצהרה על היתכנות סבירה לממ”ד עליון.

באזור עימות מותר להוסיף לממ”ד בפטור עד 3 מ”ר של שטח שירותים או רחצה (סעיף 30ב(1)). פרטי תיקון 163 מסוכמים בשאלות ותשובות של משרד הפנים כתוספת של 3 ועוד 3 מ”ר, ומקור מסחרי אחד טוען למספר גדול יותר. כדאי לבדוק את הנוסח עצמו. לפירוט נוסף ראו פטור מהיתר לבניית ממ”ד ומדריך ההיתר.

מה התנאים והמועדים בפטור מהיתר?

בפטור יש שלושה מועדים: תשובת פיקוד העורף תוך 14 יום, תחילת עבודה בתוך שנה מהאישור, ודיווח סיום תוך 45 יום. לפי נוסח נבו, הבקשה מוגשת מקוונת לפיקוד העורף בידי עורך הבקשה, לפני תחילת העבודה.

לבקשה מצורפים בין היתר אישור מהנדס קונסטרוקציה, הסכם עם מעבדת בטונים ואישור שהמבנה אינו מיועד לשימור. בדיווח הסיום מצרפים אישורים לגבי יציבות, בטון, איטום, דלת, חלון ואוורור, ומגישים אותו לרשות הרישוי ולפיקוד העורף.

סעיף 30ו קובע שהוראות הפטור ממשיכות לחול על בקשות שהוגשו במהלך התקופה. המשמעות המעשית: מי שמגיש לפיקוד העורף במהלך תקופת התוקף לא אמור להיפגע מאי-הארכה. מי שעוד לא הגיש כדאי שיבדוק עם עורך הבקשה אם אפשר להגיש בימים הקרובים.

האם אישור פיקוד העורף פוטר מבדיקה תכנונית של הוועדה?

לא בהכרח. איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים טען, לפי מרכז הנדל”ן, שהאחריות להתאמת הבקשה לדין התכנוני מוטלת על עורך הבקשה, ושמהנדסי פיקוד העורף אינם בודקים עניינים תכנוניים.

מאקו תיאר מקרה בתל אביב שבו פיקוד העורף טען שאישורו הוא הנדסי-מיגוני ולא תכנוני, ולכן קיים סיכון לצו הריסה מצד הרשות גם עם אישור. ההליך המשפטי תלוי ועומד, והדיווח לא אומת במקור נוסף. ככלל אצבע, כדאי לוודא עם עורך הבקשה שהתוספת עומדת בקווי בנייה ובתב”ע לפני שמתחילים לבנות.

מה קורה אחרי התפוגה אם לא תהיה הארכה?

אם הוראת השעה לא תוארך, לא ברור איזה מסלול יחול על בנייה נמוכה. לפי מרכז הנדל”ן תמ”א 40/א/1/1 מקנה פטור גם בבניינים עד שתי קומות, אך תוקפה לא אומת ב-iplan, ולכן יש לבדוק את תחולתה. בקשות שכבר הוגשו לפיקוד העורף ימשיכו להיבחן לפי סעיף 30ו.

מקורות מסחריים מציינים 4–6 חודשים בתמ”א 40/א/1/1 ו-6–12 חודשים בהיתר רגיל, אבל אלה הערכות שלא אומתו רשמית ותלויות בוועדה. מי שמתכנן ממ”ד ורוצה להעריך עלות יכול להיעזר במחשבון עלות ממ”ד.

הצעד המעשי: לפני שמתחייבים לקבלן, בדקו בנבו או באתר הרשומות אם פורסם תיקון שמאריך את ההוראה, ושאלו את עורך הבקשה לאיזה מסלול הוא מגיש.

רוצים לדעת כמה זה יעלה אצלכם? למחשבון עלות ממ"ד ←