חוזה עם קבלן לבניית ממד – 10 סעיפים שחובה לכלול

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 6 מקורות

חוזה עם קבלן לבניית ממ”ד צריך לכלול עשרה סעיפים לפחות: רישום הקבלן, מפרט לפי התקנים, אישור פיקוד העורף, לוח זמנים, פיצוי מוסכם על איחור, אחריות כתובה, תשלום לפי אבני דרך, חבילת מסמכים לסיום, ביטוח ושינויים בכתב. בין שאר ההוראות, החוק אינו קובע תקופת אחריות או פיצוי איחור, ולכן כל אחד מהם חייב להופיע בחוזה עצמו. פיקוד העורף בוחן בקשה תוך 14 ימים, והמסמכים בסיום נשלחים בתוך 45 ימים, והחוזה צריך להתאים ללוחות האלה.

בקצרה:

• לפי סעיף 14(א) לחוק רישום קבלנים, עבודות שהיקפן הכספי או מהותן המקצועית חורגים מהתחום שבתקנות יבוצעו רק על ידי קבלן רשום, ואת העבודה מגישה לפיקוד העורף עורך בקשה מוסמך.
• פיקוד העורף בוחן בקשות לממ”ד בפטור מהיתר תוך 14 ימים, ואישורו הוא תנאי לתחילת הביצוע.
• בתוך 45 ימים מסיום העבודה נשלחת חבילת אישורים ובדיקות, ומומלץ לקשור אליה את התשלום האחרון.
• קנס איחור הוא פיצוי מוסכם לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), ובית המשפט רשאי להפחית אותו.
• הפטור מהיתר פג ב-25–26.10.2026, והארכה ל-2028 לא אומתה ברשומות.

מה החוק קובע לגבי חוזה עם קבלן ממ”ד, ומה לא?

חוק חוזה קבלנות הוא חוק דיספוזיטיבי לפי סעיף 8(א), כלומר חל רק כשהצדדים לא קבעו הסדר אחר, ובין הסעיפים הרלוונטיים בו: 3 ו-4. לפי סעיף 3, על המזמין להודיע לקבלן על פגם תוך זמן סביר מגילויו ולתת לו הזדמנות לתקן. לפי סעיף 4, אם הקבלן לא תיקן בזמן סביר, המזמין רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות.

החוק אינו קובע תקופת בדק או אחריות, ואינו קובע פיצוי על איחור. מקורות מסחריים מצטטים לפעמים “7 שנות בדק”, אבל המספר הזה מגיע מחוק המכר (דירות), שאינו חל על קבלן שמוסיף ממ”ד לדירה קיימת. אל תסתמכו עליו, ותכתבו את התקופה בחוזה. לרקע על בחירת הקבלן עצמו, ראו איך בוחרים קבלן לבניית ממ”ד.

איך בודקים שהקבלן רשום ובאיזה ענף?

סעיף 14(א) לחוק רישום קבלנים קובע שעבודות הנדסה בנאיות, שהיקפן הכספי או מהותן המקצועית חורגים מהתחום שבתקנות, יבוצעו רק על ידי קבלן רשום שקיבל רישיון לענף. סעיף 6 אוסר להשתמש בתואר “קבלן לעבודות הנדסה בנאיות” ללא רישום.

לפי תקנות סיווג קבלנים רשומים (נוסח נבו נכון ל-28.4.2026), ענף 100 הוא “ענף ראשי בנייה” בקבוצת סיווג ג’. התקרות מתעדכנות בראשון באפריל ובראשון באוקטובר מדי שנה לפי המדד, ולכן הסכומים שבנוסח עלולים להשתנות. כתבו בחוזה את מספר הרישום, הענף והסיווג של הקבלן, וצרפו את תעודת הרישום.

מהם 10 הסעיפים שחובה לכלול בחוזה?

עשרת הסעיפים מחברים כל דרישה בחוזה לעוגן בדין או בתקן שאפשר לאמת, והם כוללים 3 חלקים עיקריים: זהות הקבלן, מפרט ואישורים, וכסף ולוחות זמנים. לפי תקנות המפרטים ומדריך מינהל התכנון, המפרט והאישורים הם הבסיס, ואחריהם נכנסים התשלום והאחריות. הטבלה מסכמת את מה לכתוב ואת המלכודת שכדאי להכיר בכל סעיף.

אילו תקנים ובדיקות חייבים להופיע במפרט?

המפרט בחוזה הוא רשימת תקנים ובדיקות, ולא הצהרה כללית על “ממ”ד תקני”. תקנה 5 לתקנות המפרטים קובעת שדלת הדף דירתית וחלון הדף מותקנים רק אם הם מסומנים בסימן השגחה של מכון התקנים. אטימות המרחב המוגן תעמוד בדרישות ת”י 4577 לפי תקנה 5א.

לפי תקנה 204, דלת ההדף נפתחת כלפי חוץ, ומידותיה 70/200 עד 80/200 ס”מ. מערכת אוורור וסינון דירתית נקבעת לפי ת”י 4570, ושטח הממ”ד לא יפחת מ-9 מ”ר נטו לפי תקנה 197א, כפי שמצוטטת במדריך מינהל התכנון. פיקוד העורף רשאי לאשר פחות כשהתנאים ההנדסיים אינם מאפשרים, אך לא פחות מ-5 מ”ר נטו. בחוזה כדאי לכתוב שהקבלן מתחייב לעמוד בכל אלה ושהוא אחראי להשיג את האישורים.

מה כוללת חבילת המסמכים בסיום, ומה קשור אליה?

חבילת המסמכים היא רשימה של אישורים שנשלחים בתוך 45 ימים מסיום העבודה לרשות הרישוי המקומית ולפיקוד העורף. לפי מדריך מינהל התכנון היא כוללת אישור מהנדס מבנים על יציבות, אישור עורך הבקשה, בדיקת חוזק בטונים, בדיקת אטימות לפי ת”י 4577, בדיקת חיפויים וציפויים לפי ת”י 5075 ואישור על מסגרות מגן לפי ת”י 4422.

עוד נדרשים אישור על מערכת אוורור וסינון לפי ת”י 4570, אישור מעבר צנרת תקני, תמונות ומפת עדות של מודד מוסמך. הצעה מעשית: להגדיר “מסירה” בחוזה כקבלת כל המסמכים האלה, ולהותיר את התשלום האחרון עד אז. הבדיקות כוללות מעבדה מוסמכת לבדיקות בטון לפי ת”י 466, והמסמך על ההתקשרות עימה נדרש כבר בבקשה לפיקוד העורף.

איך מנסחים קנס איחור ואחריות?

קנס איחור בחוזה הוא פיצוי מוסכם לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות), וניתן לגבות אותו ללא הוכחת נזק. בית המשפט רשאי להפחית אותו אם נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש, ולכן סכום מופרז לא ישרת אתכם. חוק התרופות הוא מ-1970, ולכן הסעיף יציב. אין שיעור “מקובל” שנקבע בדין, אז אל תקבלו מספר שנאמר בעל פה כעובדה.

לגבי אחריות: כתבו תקופה, מה מכוסה ומי מתקן. אתר העוסק בממ”דים בבניין משותף מציין שחוזה כולל ערבות ביצוע וערבות בדק, אבל אינו מציין סכומים או תקופות. את המספרים תקבעו מול הקבלן ועורך דין.

מה קורה עם אישור פיקוד העורף והפטור מהיתר שפג?

אישור פיקוד העורף לתכנון הוא תנאי לתחילת הביצוע, והוא בוחן בקשה בפטור מהיתר תוך 14 ימים, רק לעניין התאמת המיגון לתקנות. התאמה לתכניות ולקווי בניין היא באחריות עורך הבקשה. הוראת השעה לפטור פורסמה ב-26.10.2023, ולפי כתבה מ-4.10.2026 היא בתוקף עד 25.10.2026 (אתר מינהל התכנון מציין 26.10.2026).

בקשה שהוגשה בתקופה ממשיכה להיבחן גם לאחר הפקיעה. הארכה עד סוף 2028 דווחה בתקשורת, אבל נכון לאוקטובר 2026 לא נמצא פרסום רשמי ברשומות. הוסיפו לחוזה סעיף שמגדיר מה קורה אם הפטור פג לפני הגשה: מי מגיש בקשה להיתר, ומי נושא בעלויות. בדקו את הנושא גם במחשבון עלות ממ”ד.

מתי כדאי עורך דין, ומה לא חותמים עליו?

כדאי להעביר עורך דין על החוזה לפני חתימה, בעיקר בסעיפי הפיצוי והאחריות. לפי כתבה ב-inn מ-2026, מומלץ לבקש הצעות על אותה תכנית ואותו מפרט, לפרק את ההצעה לרכיבים, לברר אם המחיר כולל מע”מ ואילו בדיקות ואישורים כלולים, ומי מאשר תוספת לפני ביצועה.

אל תחתמו על חוזה בלי תאריכים, בלי רשימת תקנים, או בלי הגדרה ברורה של מסירה. אם הבניין משותף, ראו גם הוספת ממ”ד לדירה קיימת בבניין משותף.