הוספת ממ"ד לדירה קיימת בבניין משותף: המדריך המלא 2026

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 8 מקורות

אפשר להוסיף ממ”ד לדירה קיימת בבניין משותף, אבל המסלול תלוי בגובה הבניין ובמיקום הדירה. לפי תקנות התכנון והבנייה, בבניין של עד שתי קומות יש מסלול פטור מהיתר דרך פיקוד העורף, ובבניין גבוה יותר מסלול הפטור אינו חל על דירה שאינה צמודת קרקע, ולכן בודקים עם עורך בקשה את המסלול המתאים. בכל המקרים צריך אישור פיקוד העורף, ובבית משותף מורכב נדרשת גם הסכמה של 60% מבעלי הדירות באגף או במבנה.

בקצרה:

• מסלול: פטור מהיתר חל על דירה ללא ממ”ד במבנה של עד שתי קומות מעל הקרקע, או על דירה צמודת קרקע שאין מעליה או מתחתיה דירה. בבניין גבוה יותר הפטור אינו חל על דירה שאינה צמודת קרקע.
• הסכמות: לפי תיקון בחוק המקרקעין מ-30.10.2023, בבית מורכב מספיקה הסכמת 60% מבעלי הדירות באגף או במבנה שבו מבוקשת התוספת.
• פקיעת הפטור: נכון לאוקטובר 2026, הוראת השעה פוקעת ב-25 או 26.10.2026. הארכה עד סוף 2028 דווחה אך לא אומתה בפרסום רשמי.
• גודל: הנדרש הוא לפחות 9 מ”ר נטו ו-22.5 מ”ק, ופיקוד העורף רשאי לאשר פחות כשהתנאים ההנדסיים לא מאפשרים, אך לא פחות מ-5 מ”ר נטו ו-12.5 מ”ק. לפי תיקון 163 מ-22.7.2025, בבניין קיים שאינו רב קומות אפשר להוסיף עד 6 מ”ר (עד 3 מ”ר שירותים או רחצה ועוד עד 3 מ”ר לממ”ד).
• זמנים: פיקוד העורף משיב על בקשה בפטור תוך 14 ימים, אבל פרויקט בבניין קיים נמשך 8–12 חודשים לפי אתר מסחרי.

איזה מסלול מתאים לבניין שלכם?

המסלול נקבע לפי מספר הקומות ומיקום הדירה. לפי תקנות הפטור מהיתר, ממ”ד בפטור אפשרי ליחידת דיור בבנייה נמוכה, כלומר מבנה של עד שתי קומות מעל הקרקע, וליחידת דיור צמודת קרקע. דירה שאינה צמודת קרקע בבניין גבוה מזה אינה נכללת במסלול הזה.

מי שהקמת הממ”ד שלו דורשת הקלה, שימוש חורג, או שהבניין מיועד לשימור, לא יכול להשתמש בפטור, לפי המדריך הממשלתי להוספת ממ”ד לדירות קיימות. הפטור אינו פוטר מהחובה לעמוד בכל ההוראות החלות על המקום, ולכן עורך הבקשה בודק אותן ראשון.

הפירוט המלא על הפטור מופיע בעמוד נפרד, ולגובה הקומה יש עמוד ייעודי.

כמה בעלי דירות צריכים להסכים?

בבית משותף מורכב צריך הסכמה של 60% מבעלי הדירות באגף או במבנה שבו מבוקשת התוספת. לפי מרכז הנדל”ן, הכנסת אישרה ב-30.10.2023 תיקון לחוק המקרקעין שמחליף את הדרישה הקודמת, 60% מכל האגפים במתחם.

התנאי הוא שההרחבה אינה דורשת עבודות בנייה באגף או במבנה אחר. אותו כלל חל גם על שיפורי מיגון ברכוש המשותף, כשאי אפשר לבנות ממ”ד. בעלי הבניין לא יכולים לבטל את הכלל בתקנון הבית.

שימו לב: מרכז הנדל”ן כותב “אגף או מבנה”. את הנוסח המחייב לא אימתנו ברשומות, ולכן כדאי לבקש מעורך דין לבדוק אותו מול הבניין שלכם. בנוסף, לפי כלכליסט מ-30.10.2023, הרוב הנדרש היה החסם המרכזי להקמת ממ”דים בבתים משותפים.

מה קורה כשצריך אישור על רכוש משותף מפורט בעמוד נפרד.

מה מצב הפטור מהיתר באוקטובר 2026?

הוראת השעה לפטור מהיתר חלה מ-26.10.2023, ולפי נוסח התקנות בנבו היא פוקעת ב-26.10.2026. כתבה ב-inn, עם נתונים לפי 4.10.2026, מציינת 25.10.2026. נכון ל-21.10.2026 היא טרם פקעה, ופער של יום בין המקורות עדיין לא הוכרע.

מינהל התכנון ביקש באפריל 2026 להאריך את הפטור בשנתיים, ו-ynet דיווח ב-23.9.2026 שההארכה תהיה עד סוף 2028. נכון ל-4.10.2026, בבדיקת המקורות לא נמצא פרסום רשמי של ההארכה. לכן ההארכה אינה מאומתת, ואל תתכננו על בסיסה.

הוראת המעבר בתקנות קובעת שבקשה שהוגשה במהלך התקופה ממשיכה להיבחן לפי הכללים גם אחרי שהיא מסתיימת. מי שמתכנן להשתמש בפטור צריך לפעול כך שהבקשה תוגש לפני המועד, ולבדוק את הנוסח העדכני מול עורך הבקשה.

איך נראה התהליך, שלב אחרי שלב?

בפטור מהיתר, התהליך מתחיל במינוי עורך בקשה ומהנדס מבנים ומסתיים בדיווח לוועדה המקומית ולפיקוד העורף. לפי סעיף 30ג לתקנות ולפי המדריך הממשלתי, בקשה מוגשת מקוונת, פיקוד העורף משיב תוך 14 ימים, והדיווח על סיום העבודה מוגש תוך 45 ימים.

לפי המדריך הממשלתי, הבקשה כוללת אישור מהנדס מבנים רשום, הסכם עם מעבדה מוסמכת לבדיקות בטון לפי ת”י 466, ותוכניות בקנה מידה 1:100. בדיווח הסיום מצרפים בדיקות חוזק בטון, בדיקת אטימות לפי ת”י 4577, אישור מסגרות לפי ת”י 4422, אישור מערכת סינון לפי ת”י 4570 ומפת עדות של מודד.

האם אפשר להפוך חדר קיים לממ”ד?

אפשר לחזק חדר קיים, אבל זה נקרא “שיפור מיגון” ולא ממ”ד תקני. במוקד מידרג נשאלו 14 קונסטרוקטורים, ו-10 מהם (71.4%) ענו שאפשר להפוך חדר בן 10 מ”ר בקומה שנייה לממ”ד או לחדר מחוזק, ואילו מי שענה שלא טען שממ”ד מלא דורש קירות, תקרה ורצפה מבטון מזוין.

לפי הדיווח על תיקון חוק המקרקעין, כלל ההסכמה חל על שיפורי מיגון כשאי אפשר לבנות ממ”ד.

לפי כלכליסט מ-21.7.2025, שיפור מיגון עולה כשני שלישים ממחיר ממ”ד, ואינו זוכה לפטור מהיטל השבחה. גם תיקון 163 אינו חל עליו. ההבדל בין מקלט לממ”ד מוסבר בעמוד נפרד.

האם אפשר להרחיב את הממ”ד או להוסיף שירותים?

כן, בבניין קיים שאינו רב קומות אפשר להוסיף שטח לממ”ד. לפי מינהל התכנון, תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה פורסם ב-22.7.2025 ומאפשר לכל יחידת דיור תוספת של עד 3 מ”ר לחדר שירותים או רחצה, או עד 6 מ”ר בסך הכל: 3 מ”ר לחדר רטוב ועוד 3 מ”ר לממ”ד עצמו.

התוספת כפופה לאישור פיקוד העורף, ולפי מינהל התכנון היא פטורה מהיטל השבחה. היא אינה חלה על יחידות דיור קיימות בבניין רב קומות, כלומר כזה שבו הפרש הגובה עד הקומה הגבוהה המאוכלסת עולה על 29 מטר.

התיקון לא מתיר חריגה מקווי בניין. לפי מינהל התכנון (שאלות ותשובות, פברואר 2026), הקלות תמ”א 40/א/1/1 חלות על ממ”ד של 9 מ”ר נטו ולא על ממ”ד מורחב. עד שתאושר תוכנית משלימה, אפשר לבקש מהוועדה המקומית הקלה מקווי הבניין, בהליך פרסום והתנגדויות. סטטוס התוכנית המשלימה לא אומת.

כמה זה עולה וכמה זמן לוקח?

המספרים כאן מאתר מסחרי ואינם מגובים במקור רשמי. לפי Waissman, שמציג נתונים עד דצמבר 2025 בטבלה הכוללת מע”מ, ממ”ד במגדל חיצוני עולה 190–240 אלף ש”ח לדירה, ממ”ד על גג משותף 160–190 אלף ש”ח, וחיזוק חדר קיים 100–130 אלף ש”ח.

האתר מציין פרויקט בבניין קיים של 8–12 חודשים. אין לו ציטוט של מקורות, ותאריך העמוד אינו עקבי, ולכן התייחסו למספרים כהערכה ראשונית. לשם השוואה, כלכליסט העריך ב-21.7.2025 ממ”ד לבית פרטי ב-150–180 אלף ש”ח. מחשבון עלות ממ”ד עוזר לבנות הערכה משלכם.

מבחינת ערך, לפי נתוני יד2 שפורסמו בכלכליסט, דירת 4 חדרים עם ממ”ד מוצעת למכירה בפער מחיר של כ-7% בירושלים וכ-63% בחיפה לעומת דירה בלי ממ”ד, לפי מודעות יד2.

מה נתקע בבניין משותף?

שלוש נקודות חוזרות בבניין משותף: הסכמות, מיקום ויסודות. מיקום הממ”ד קובע אם השכנים מתנגדים, וקווי הבניין קובעים אם המסלול הרגיל מספיק או שנדרשת הקלה.

לפי Pro, ממ”ד חיצוני על עמודים מתאים כשדיירי הקומות התחתונות אינם מעוניינים בתוספת, אבל העמודים עומדים מול החלונות שלהם ועלולים לעורר התנגדות. המבנה יכול לבלוט מקו הבניין, לתפוס חניה או להתנגש בתשתיות תת-קרקעיות. לפי Waissman, ממ”ד על כמה קומות דורש יסודות עמוקים, כגון כלונסאות, ובדיקת עומסים כשבונים על הגג.

הצעד הראשון הוא פגישה עם עורך בקשה ומהנדס מבנים לבדיקת היתכנות, ובמקביל סיכום ההסכמות בבניין. אם הממ”ד מתוכנן במרפסת, העמוד על ממ”ד במרפסת מפרט את המגבלות.

רוצים לדעת כמה זה יעלה אצלכם? למחשבון עלות ממ"ד ←