ממ"ד וארנונה: האם הוא מחויב ואיך מחשבים את השטח?
בעמוד הזה
ממ”ד מחויב בארנונה בדרך כלל כחלק משטח הדירה, אבל ההכרעה נקבעת בצו הארנונה של כל רשות מקומית ולא בחוק אחיד. בצווים שבדקנו (שעב 2026, תל אביב 2026, מודיעין-מכבים-רעות 2021, רמת גן 2025 וזבולון 2024) הממ”ד נכלל בשטח המחויב, במפורש או מכוח ההגדרה “כל שטח מקורה”. לא מצאנו הוראה ארצית שפוטרת ממ”ד מארנונה, וזה מבוסס על מדגם קטן שאינו מייצג את כל הרשויות.
בקצרה:
- לפי סעיף 8(ב) לחוק ההסדרים במשק המדינה, התשנ”ג-1992, שטח הנכס לארנונה כללית נמדד במטרים רבועים, והארנונה היא מכפלת השטח בסכום למ”ר.
- שיטת המדידה (נטו-נטו, נטו, ברוטו או ברוטו-ברוטו) נקבעת בצו של כל רשות, לפי תקן המדידה של משרד הפנים.
- בצו שעב 2026 הממ”ד נכלל במפורש בשטח הבניין, ובתל אביב הוא נכלל מכוח “כל שטח מקורה אחר”.
- ממ”ד ומקלט אינם אותו דבר בצווים: במודיעין יש תעריף מופחת של 24.27 ש”ח למ”ר למקלט, אבל הממ”ד נכלל בשטח הדירה.
- לא מצאנו הוראה ארצית בחוק או בתקנות הקובעת שממ”ד פטור מארנונה, וההכרעה נמצאת בצו של כל רשות.
האם ממ”ד מחויב בארנונה?
ממ”ד מחויב בארנונה בדרך כלל, כי הוא חלק מיחידת הבניין ולכן נכלל בשטח שעליו מחשבים. לפי סעיף 8(ב)(1) לחוק ההסדרים (כפי שהוא מצוטט בתקן המדידה של משרד הפנים), שטחו של נכס מחושב במטרים רבועים, והארנונה היא מכפלת מספר המטרים בסכום הארנונה למ”ר.
תקן המדידה של משרד הפנים (דצמבר 2020) אינו מזכיר ממ”ד או מקלט. הוא קובע שחישוב השטח מתבצע לפי צו הארנונה של הרשות, ושהצו מפרט אילו שימושים נכללים, כמו מרפסות, חניות, מחסנים, מרתפים ועליות גג. מכאן ששאלה כמו “האם ממ”ד פטור” נענית לפי הצו המקומי שלכם.
מה קובע החוק ומה קובע צו הארנונה של הרשות?
החוק קובע את העיקרון ואת העיגול, והצו המקומי קובע את שיטת המדידה ואת מה שנכלל. לפי סעיף 8(ב)(2) לחוק ההסדרים, בחישוב שטח נכס כל חלק של מטר רבוע מעוגל למטר השלם הקרוב, ומחצי מטר רבוע ומטה מעגלים כלפי מטה.
לפי טבלת השיטות בתקן המדידה, ההבדל בין השיטות הוא מה נכלל בשטח:
| שיטה | מה נכלל |
|---|---|
| נטו-נטו | לא נכללים קירות חיצוניים, קירות פנימיים ושטחים משותפים |
| נטו | נכללים קירות פנימיים |
| ברוטו | נכללים גם קירות חיצוניים |
| ברוטו-ברוטו | נכללים גם שטחים משותפים |
לכן שטח הממ”ד הנמדד, ובכלל זה אם כולל עובי קירותיו הסמיכים, תלוי בשיטה שנקבעה בצו הרשות. את הצו העדכני של הרשות שלכם תמצאו באתר העירייה או המועצה. צווים מתעדכנים מדי שנה, ולכן הדוגמאות כאן נכונות ל-2021 עד 2026 לפי הצו שנבדק.
איך רשויות שונות מתייחסות לממ”ד בחישוב השטח?
בחמישה צווים שבדקנו, משנים 2021 עד 2026, הממ”ד נכלל בשטח המחויב, חלקם במפורש וחלקם מכוח הגדרה רחבה. הטבלה מציגה את הציטוטים.
| רשות | צו | איך הממ”ד נכלל |
|---|---|---|
| מועצה מקומית שעב | 2026, סעיף 1.1.3(ג) | “מבנה” כולל “מקלטים, ממ”דים, שטחים משותפים” ועוד, כלומר במפורש |
| מודיעין-מכבים-רעות | 2021, סעיף 1(א) | “שטח בניין מגורים” כולל “מקלט, ממ”ד, ממ”ק, סככה, מרפסת מקורה וכל שטח מקורה אחר” |
| תל אביב-יפו | 2026, סעיף 1.3.1(ב) | “כל שטח מקורה אחר”; הצו אינו מזכיר ממ”ד במפורש |
| רמת גן | 2025 | “כל שטח רצפות כולל שירותים, מרפסות, חדרי כניסה וכיו”ב”; ממ”ד אינו מוזכר במפורש |
| מועצה אזורית זבולון | 2024 | שטח ברוטו, כולל “מקלט” ו”כל שטח מקורה אחר” |
בתל אביב, לפי סעיף 1.3.1(ג), לא נכללים קירות חוץ וקירות פנים (מדידה נטו-נטו), ולפי 1.3.1(ו) שטח משותף בבניין מגורים עם שני מחזיקים ויותר אינו מחויב. משמעות הדבר שנמדד רק שטח הרצפה הפנוי של הממ”ד, ללא עובי הקירות. בזבולון המדידה ברוטו, כלומר כולל קירות פנים וחוץ.
מה ההבדל בין ממ”ד למקלט לעניין ארנונה?
בצווים שבדקנו (שעב, מודיעין-מכבים-רעות) ממ”ד ומקלט מוגדרים ומטופלים בנפרד: מקלט מקבל לפעמים תעריף מופחת, וממ”ד נכלל בשטח הדירה. בצו שעב 2026 (סעיף 2.1) “מקלט” הוא מבנה או חלק ממנו שאושר בהיתר בנייה או לפי תקנות הג”א כמחסה לשעת חירום, והצו מבחין בינו לבין “ממ”ד”.
במודיעין-מכבים-רעות, לפי צו 2021, יש תעריף מופחת נפרד של 24.27 ש”ח למ”ר (סיווג 135 ו-136) ל”מקלט, ממ”ק, מחסן, חנייה מקורה לרכב, סככה או פרגולה ומרתף” שמחוץ לשטח הבניין, בבניין מגורים שאינו בית צמוד קרקע. הממ”ד אינו ברשימה הזו, והוא נכלל בשטח הדירה המחויב בתעריף של 48.55 ש”ח למ”ר ל”כל דירה אחרת” לפי אותו צו. הצו הזה הוא של 2021, ולכן המחירים כנראה השתנו.
מה אמרו בתי המשפט?
הפסיקה שמצאנו ישנה, ואין בה הלכה ארצית. לפי מקור משני (אתר משרד עורכי דין), בערעור מנהל הארנונה בעיריית ירושלים נ’ ליבנה (ע”א 4531/98, פסק דין מ-23.2.1999) קבע בית המשפט שהממ”ד נכלל בשטח הדירה לפי הגדרות צו הארנונה, כי הוא בתוך יחידת הבניין וגם “שטח מקורה אחר”. בית המשפט דחה את עמדת ועדת הערר שלפיה ממ”ד אינו מיועד למגורים, ופסק שממ”ד משמש בשגרה כחדר רגיל ובמלחמה כמרחב מוגן. את נוסח פסק הדין עצמו לא מצאנו.
בעתירה מנהלית נגד המועצה המקומית אזור (עת”מ 45633-05-10, 2010) טענו תושבים נגד חיוב רטרואקטיבי בארנונה על ממ”ד, בטענה שיש לפטור אותו כ”מקלט” (פטור עד 16 מ”ר בצו המקומי). המועצה טענה שהממ”ד מיועד ומשמש למגורים. לפי גלובס (6.7.2010) העתירה נדחתה או נמשכה אחרי המלצת השופט, ולכן ייתכן שלא ניתנה הכרעה מלאה לגופו של עניין.
האם יש פטור או הנחה לממ”ד שנבנה אחרי הדירה?
לפי הבדיקה שלנו אין הוראה אחידה ארצית בחוק או בתקנות הקובעת שממ”ד פטור מארנונה או שאינו נמדד. ההכרעה היא בצו הארנונה של כל רשות ובשיטת המדידה שבו, בכפוף לסעיף 8 לחוק ההסדרים. זו מסקנה מהצווים שנבדקו, ולא מדגם מייצג של כל הרשויות.
לשאלות על היטל השבחה בממ”ד ראו היטל השבחה על ממ”ד, ולנתוני שווי ראו כמה ממ”ד מעלה את ערך הדירה.
איך בודקים את החיוב שלכם?
כדי לבדוק חיוב צריך לקרוא בצו הארנונה העדכני של הרשות את הגדרת “שטח הבניין” ואת שיטת המדידה (נטו-נטו או ברוטו, לפי תקן משרד הפנים מ-2020), ולבקש מהרשות את השטח שחויבתם עליו. אם יש לכם סיבה להאמין שהמדידה שגויה, אפשר לבקש בדיקה מחדש. תקופת ההשגה לא אומתה כאן מול מקור רשמי, ולכן בררו את המועד מול הרשות ועורך דין ארנונה.
הצעד המעשי הבא: הורידו את צו הארנונה של השנה הנוכחית מאתר הרשות, חפשו בו את המילים “ממ”ד” ו”שטח מקורה”, ובדקו אם המדידה היא נטו-נטו או ברוטו.
שאלות נפוצות
האם משלמים ארנונה על ממ"ד?
בדרך כלל כן. בצווים שנבדקו (שעב 2026, תל אביב 2026, מודיעין 2021, רמת גן 2025, זבולון 2024) הממ"ד נכלל בשטח המחויב, במפורש או כ"שטח מקורה". ההכרעה בצו של כל רשות.
האם ממ"ד נחשב כמקלט לצורכי ארנונה?
בצווים רבים הם מטופלים אחרת. בצו שעב 2026 "ממ"ד" ו"מקלט" מוגדרים בנפרד, ובמודיעין (2021) יש תעריף מופחת של 24.27 ש"ח למ"ר למקלט אך לא לממ"ד.
איך מחשבים את שטח הממ"ד לארנונה?
לפי שיטת המדידה בצו הרשות: נטו-נטו (ללא קירות), נטו, ברוטו או ברוטו-ברוטו, לפי תקן המדידה של משרד הפנים. בתל אביב המדידה נטו-נטו.
האם יש פטור לממ"ד שנבנה אחרי הדירה?
לא נמצאה הוראה אחידה ארצית שפוטרת ממ"ד מארנונה. ההכרעה בצו הארנונה של כל רשות ובשיטת המדידה שבו, לפי הצווים שנבדקו.
מה קבעו בתי המשפט על ממ"ד בארנונה?
לפי מקור משני, בעניין ליבנה (ע"א 4531/98, 1999) נקבע שהממ"ד נכלל בשטח הדירה לפי הגדרות הצו. זו פסיקה ישנה ללא הלכה ארצית.