כמה ממ"ד מעלה את ערך הדירה? הנתונים לשנת 2026

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 5 מקורות

ממ”ד מוסיף לערך הדירה כ-6% עד 8% לפי נתוני עסקאות אמיתיות. את המספר הזה הפיק בנק ישראל מניתוח של 99,159 עסקאות מקובץ רשות המסים בין ינואר 2023 לדצמבר 2024. נתוני העסקאות שכאן הם עד סוף 2024, ולא נמצא בבדיקה מחקר רשמי מאוחר יותר על מחירי מכירה.

בקצרה:

• פרמיית הממ”ד בעסקאות הייתה כ-8.2% ערב מלחמת “חרבות ברזל” וירדה לכ-6.4% בתקופת המלחמה (בנק ישראל, 2025).
• במודעות מכירה הפרמיה המבוקשת גבוהה יותר, כ-9.5%, אבל היא כוללת גם את השפעת גיל הדירה ולכן מוטה כלפי מעלה.
• בשכירות הפרמיה עלתה: כ-10.5% ערב המלחמה ו-12.8% עד 13.3% אחריה (מחירים מבוקשים).
• ההבדלים בין ערים גדולים: מכ-4.3% בנתניה ועד כ-9.9% בבית שמש.
• הפרמיה בעסקאות משתנה מעיר לעיר, ובחלק מהערים אין פרמיה מובהקת בכלל.

כמה ממ”ד מוסיף לערך הדירה?

לפי נייר עבודה של חטיבת המחקר בבנק ישראל (ד”ר יוסי יכין ואיה טלמון, יולי 2025), דירה עם ממ”ד נמכרת בכ-6% עד 8% יותר מדירה דומה בלי ממ”ד. הבנק אמד את הפרמיה כפער מחיר בין דירות זהות השונות רק בקיום ממ”ד, בשיטה (רגרסיה הדונית) דומה לזו של הלמ”ס למדד מחירי הדירות.

בהודעה לעיתונות של הבנק מופיעים מספרים מעט שונים: ירידה מכ-8.1% לכ-6.2%. הירידה של כ-1.8 נקודות אחוז מובהקת סטטיסטית.

אזהרה מתודולוגית חשובה: הבנק זיהה ממ”ד לפי שנת בנייה. ממ”ד נחשב קיים אם שנת הבנייה 1995 ואילך ואינו קיים עד 1991 (השנים 1992 עד 1994 הושמטו), כי ממ”ד חובה בדירות חדשות מ-1992. לכן הפרמיה כוללת חלקית גם את השפעת גיל הדירה. לפי הלמ”ס (יוני 2024), רק כ-5% מהדירות שנבנו לפני 1990 הן בעלות ממ”ד.

כמה שווה ממ”ד בכל עיר?

לפי בנק ישראל הפרמיה בעסקאות נעה בין כ-4.3% בנתניה לכ-9.9% בבית שמש, ובחלק מהערים אין פרמיה מובהקת בכלל. הטבלה מציגה אומדנים מובהקים של בנק ישראל ערב המלחמה, ושכר דירה מבוקש לפי מחקרים נפרדים.

בירושלים, בחיפה ובחולון, וגם בערים אחרות, לא נמצאה פרמיה מובהקת. בבנק ישראל מזהירים שהתוצאות מעורבות ורבות מהן אינן מובהקות בשל מיעוט תצפיות.

בשכירות המצב שונה. מחקר BFKS (שמאים נעמה מלכה ויובל ארבל, מרכז הנדל”ן, 12.3.2026) על כ-4,000 מודעות להשכרה ביד2 בתשע ערים, בדירות חדשות או משופצות בלבד, מצא פרמיית שכירות חודשית של כ-2,600 ש”ח בתל אביב (רובעים 3 ו-4), 1,800 ש”ח בבת ים, 1,400 ש”ח בגבעתיים ו-900 ש”ח בהרצליה. אלה מחירים מבוקשים ולא עסקאות.

למה מספרים שונים מופיעים באתרים שונים?

מספרים שונים מופיעים כי הם נמדדים אחרת: מחיר מבוקש במודעה אינו מחיר עסקה, וגיל הדירה משפיע על המחיר. פרמיית המחיר המבוקש בבנק ישראל (כ-9.5%, מתוך 66,342 מודעות, כ-9.8% ערב המלחמה) גבוהה מפרמיית העסקאות, והשינוי בה אינו מובהק סטטיסטית.

לפי בנק ישראל, במודעות אין נתון על גיל הדירה ולכן האומדן כולל גם את השפעת הגיל ומוטה כלפי מעלה. גם בניתוח העסקאות עצמו הממ”ד מזוהה לפי שנת בנייה, ולכן הפרמיה כוללת חלקית את השפעת הגיל. הטבלה מסכמת את שלוש ההבחנות.

אם נתקלתם במספר גבוה בהרבה, בדקו אם הוא מבוסס על עסקאות, מה התקופה שלו ומי פרסם אותו.

האם מלחמות איראן העלו את הפרמיה?

בשכירות כן, ובמכירה לא הוכח. לפי בנק ישראל, פרמיית המכירה בעסקאות ירדה במלחמה, ואילו בשכר הדירה המבוקש היא עלתה: מאי עד דצמבר 2024 הייתה גבוהה בכ-3.7 עד 4.1 נקודות אחוז לעומת תשעת החודשים הראשונים של 2023. בדיקה ראשונית של הבנק למלחמת “עם כלביא” (13 עד 24 ביוני 2025) הצביעה על עלייה מסוימת בפרמיה, אך מובהקותה הסטטיסטית אינה ברורה.

לפי יד2, כפי שדווח ב-N12 ב-19.7.2026, פרמיית הממ”ד בשכירות בדירות 3 חדרים עלתה בממוצע ארצי מ-27.3% ל-31%, ובדירות 4 חדרים מ-22.1% ל-26.4%. בנק ישראל משער שרוכשים מחשבים גם על שיפור ביטחוני עתידי, ולכן הפרמיה במחיר המכירה לא קפצה, בעוד ששוכרים בחוזים קצרים משלמים יותר בעת מתיחות. זו השערה של החוקרים ולא ממצא שנבדק.

מה החוק קובע לגבי ממ”ד בבנייה חדשה?

בבנייה חדשה ממ”ד הוא חובה ולא תוספת בחירה. לפי דוח מבקר המדינה (פורסם 6.1.2026), חוק ההתגוננות האזרחית (התשי”א-1951) והתקנות מכוחו מחייבים לבנות מרחב מוגן דירתי, קומתי או מוסדי בכל בנייה חדשה. המבקר מדווח גם שכשליש מתושבי ישראל (כ-3 מיליון) ללא גישה לממ”ד, למקלט או למיגון תקני אחר.

מי שבונה ממ”ד בדירה קיימת לא יכול להניח שהעלות תחזור במלואה במחיר המכירה, כי לפי בנק ישראל הפרמיה בעסקאות עומדת על כ-6% עד 8% בלבד. על הוספת ממ”ד בדירה קיימת בבניין משותף ראו ממ”ד בקומה ראשונה או שנייה. לעלויות מס ראו גם היטל השבחה על ממ”ד וממ”ד וארנונה.

איך בודקים שווי של דירה ספציפית עם ממ”ד?

הדרך המהימנה היא להשוות עסקאות דומות באותו אזור ולא להסתמך על אחוז כללי. לפי בנק ישראל, הפרמיה בעיר שלכם יכולה להיות כ-4% או כ-10%, ובמקומות מסוימים לא נמצאה פרמיה מובהקת. בקשו משמאי להשוות לעסקאות של דירות בשנת בנייה דומה, כי גיל הדירה משפיע על התוצאה.

הצעד המעשי הבא: אם אתם מעריכים מכירה, בקשו שמאי שמציג עסקאות אמת ולא מודעות, ואם אתם שוקלים לבנות ממ”ד, חשבו עלות מול פרמיה של כ-6% עד 8%. לחישוב עלות הבנייה עצמה אפשר להשתמש במחשבון עלות ממ”ד.

רוצים לדעת כמה זה יעלה אצלכם? למחשבון עלות ממ"ד ←