היטל השבחה על ממ"ד: מתי משלמים ומתי יש פטור?

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 5 מקורות

בניית ממ”ד בשטח המזערי פטורה מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, כשהשטח נקבע על ידי שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית. לפי תקנה 197א, השטח המזערי הוא 9 מ”ר נטו, ללא קירות. מי שבונה יותר, או מוכר את הזכויות במקום לממש אותן בהיתר, עלול לשלם. תיקון 163 לחוק (22.7.2025) הוסיף פטור גם על “שטח נוסף”, ובפסיקה יש מחלוקת על מכירה בעסקת קומבינציה.

בקצרה:

• סעיף 19(ב)(9) פוטר מהיטל השבחה בניית מרחב מוגן בשטח שקבע שר הביטחון, ולפי מדריך פיקוד העורף, במסלול הפטור מהיתר ניתן לבנות ממ”ד בשטח מרבי של 9 מ”ר (נובמבר 2023).
• תיקון 163, שפורסם ב-22.7.2025, מרחיב את הפטור: בבניין קיים אפשר להוסיף עד 3 מ”ר לחדר רחצה או שירותים ועוד עד 3 מ”ר למרחב המוגן.
• הפטור במסלול 19(ב)(9)(א) חל במימוש בהיתר בלבד, לפי מינהל התכנון.
• היטל השבחה כללי הוא 50% מסכום ההשבחה, ומשלם אותו בעל הנכס (לפי עיריית חולון, 2026).
• בקשה לפטור לפי סעיף 19 מוגשת תוך 45 יום מקבלת שומת הוועדה המקומית.

האם משלמים היטל השבחה על ממ”ד?

לא על השטח המזערי. סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע שעל בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי”א-1951, לא תחול חובת תשלום היטל השבחה. הציטוט הזה מופיע במדריך פיקוד העורף להוספת ממ”ד בפטור מהיתר (נובמבר 2023).

מי שחייב בהיטל במקרים אחרים הוא בעל הנכס. לפי עיריית חולון (2026), היטל השבחה כללי הוא 50% מסכום ההשבחה, והחיוב מתעורר במימוש זכויות (מכירה, קבלת היתר בנייה או תחילת שימוש). תשלומו תנאי להעברת זכויות. הסכם רכישה יכול להטיל את ההיטל על הקונה, אבל זה מחייב רק את הצדדים לחוזה ולא את הוועדה המקומית, שתחייב את הבעלים.

על איזה שטח חל הפטור מהיטל השבחה?

הפטור חל על 9 מ”ר נטו, ובתיקון 163 גם על עד 3 מ”ר נטו נוספים לחדר רחצה ועד 3 מ”ר למרחב המוגן. לפי תקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש”ן-1990, שטח המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ-9 מ”ר נטו (לא כולל קירות) ונפח של 22.5 מ”ק לפחות. פיקוד העורף רשאי לאשר שטח קטן יותר כשהתנאים ההנדסיים אינם מאפשרים, אך לא פחות מ-5 מ”ר נטו ו-12.5 מ”ק.

לפי הלשכה המשפטית של מינהל התכנון, “שטח רצפה” פירושו שטח נטו, ובנוסף אליו ניתן להוסיף מכוח החוק גם את הקירות הנדרשים. הכתבות בעיתונות מציינות מספר אחר, כמו 15 מ”ר (9 ועוד 6). הנוסח הרשמי הוא “עד 3 או 6 מ”ר שטח רצפה נוסף”, ולכן כדאי להסתמך עליו.

מה ההבדל בין פטור מהיתר לפטור מהיטל השבחה?

אלה שני פטורים נפרדים. פטור מהיתר קובע שאפשר לבנות ממ”ד בלי היתר רגיל, ופטור מהיטל השבחה קובע שלא משלמים תשלום לוועדה על עליית שווי הקרקע. לפי מדריך פיקוד העורף, במסלול הפטור מהיתר ניתן לבנות ממ”ד בשטח מרבי של 9 מ”ר, וממ”ד גדול יותר אפשרי רק בהליך רישוי רגיל.

סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבנייה מוסיף שתוספת שטחי שירות לבניית מרחב מוגן, בשטח שקבע שר הביטחון, לא תיחשב כסטייה מתכנית. זכויות הבנייה לממ”ד הן תוספת לזכויות לפי התכנית, בתנאי שהממ”ד הוא 9 מ”ר נטו ולא יותר. לפי אותו מדריך, אין צורך גם באישור רשות מקרקעי ישראל במסלול הפטור מהיתר. על המצב בקומות שונות ראו ממ”ד בקומה ראשונה או שנייה.

בניית ממ”ד חדש או הוספה לדירה קיימת: איפה הפטור חל?

הפטור לפי תיקון 163 חל גם בבניית ממ”ד חדש וגם בהרחבת ממ”ד קיים, בכפוף לאישור פיקוד העורף. הוא חל גם אם בבניין קיים מקלט או ממ”ק, אך אינו מתיר חריגה מהוראות הבינוי, כמו קווי בניין, שבתכנית. הטבלה מסכמת את המצבים לפי מינהל התכנון.

תיקון 163 הרחיב את “השטח הנוסף” מאזורי עימות בלבד (עד 3 מ”ר לחדר רחצה, לפי תיקון 149) לכל הארץ. לפי הדיווח, הכנסת אישרה את הצעת החוק של ח”כ ארז מלול בקריאה שנייה ושלישית ב-16.7.2025. מרכז השלטון המקומי התנגד בוועדת הפנים לפטור על התוספות ללא פיצוי לרשויות.

האם הפטור חל במכירה, בקומבינציה ובפינוי-בינוי?

בפסיקה יש מחלוקת, ואין הלכה סופית. לפי מינהל התכנון, סעיף 19(ב)(9)(א) פוטר בניית מרחב מוגן במימוש בהיתר בלבד. סעיף קטן (ב) פוטר תכנית שמטרתה העיקרית קביעת הוראות לבניית מרחב מוגן, במימוש במכר או בהיתר, וסעיף קטן (ג) הרחיב את הפטור ל”שטח נוסף”.

ועדת הערר מחוז מרכז (דצמבר 2025) דחתה ערר של הוועדה המקומית ראשון לציון בעסקת קומבינציה, בנימוק שעיקר ההנמקה הוא ששטח הממ”ד נתון מכוח החוק ולא מפעולה תכנונית, ולכן אינו “השבחה” בין במימוש בהיתר ובין במכר. החלטת ועדת ערר אינה הלכה מחייבת.

לפי דיווח מ-1.10.2026, בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט מוטי פירר) קיבל את ערעור הוועדה המקומית: הפטור חל על החלק שנשאר בידי בעלי הקרקע ומומש בהיתר, ולא על החלק שנמכר ליזם בעסקת הקומבינציה. בעלי הקרקע שוקלים ערעור לעליון, וסטטוס הערעור לא ידוע לנו.

איך מבקשים את הפטור?

בקשה לפטור לפי סעיף 19 מוגשת לוועדה המקומית תוך 45 יום מקבלת שומת הוועדה, וגם השגה על השומה מוגשת תוך 45 יום (לפי עיריית חולון, 2026). לפי כל זכות (בתקציר חיפוש, כי העמוד נחסם), הפטור חל על השטח המזערי הנדרש, כ-9 מ”ר נטו בתוספת קירות, בדירה קיימת או חדשה.

הצעד המעשי הבא: לפני שמגישים בקשה, בררו עם הוועדה המקומית אם הפעולה היא מימוש בהיתר או במכר, ובקשו אישור של פיקוד העורף. לשאלות על ארנונה ראו ממ”ד וארנונה, ולנתוני שווי ראו כמה ממ”ד מעלה את ערך הדירה.