ממ"ד בקומה ראשונה או שנייה בבניין משותף: מה משתנה הנדסית

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 5 מקורות

ממ”ד בקומה ראשונה או שנייה בבניין משותף אפשר להוסיף בפטור מהיתר רק אם המבנה אינו עולה על שתי קומות מעל הקרקע, ובקומה העליונה רק אם קיים ממ”ד מתחתיו. בבניין גבוה יותר הפטור לא חל, ונדרש הליך רישוי. הכללים כאן הם הוראת שעה שתקופתה נקובה בנבו עד 26.10.2026, והארכתה ל-2028 לא אומתה בפרסום רשמי.

בקצרה:

• הפטור חל על “יחידת דיור בבנייה נמוכה”, כלומר מבנה של עד שתי קומות מעל הקרקע, או על יחידה צמודת קרקע (מינהל התכנון, נובמבר 2023).
• לפי תקנה 30ב(5)(א), בבנייה נמוכה “לא תתאפשר הקמת ממ”ד בקומה עליונה בלא הקמת ממ”ד מתחתיו”.
• קומת עמודים נספרת כקומה, ושימוש שאינו מגורים בקומה הראשונה חוסם ממ”ד בפטור לדירה שמעליה.
• שטח מרבי בפטור: 9 מ”ר נטו, ללא קירות.
• תקופת ההוראה נקובה בנבו מ-26.10.2023 עד 26.10.2026, ובקשה שהוגשה בתקופה ממשיכה להיבחן לפי הכללים (תקנה 30ו).

האם אפשר להוסיף ממ”ד בקומה ראשונה או שנייה בבניין משותף?

כן, בתנאי שהבניין אינו עולה על שתי קומות מעל פני הקרקע, או שהיחידה צמודת קרקע. לפי המדריך הרשמי של מינהל התכנון (גרסה מנובמבר 2023), “יחידת דיור בבנייה נמוכה” היא יחידה במבנה שאינו עולה על שתי קומות מעל הקרקע. קומה בתת הקרקע אינה נספרת, וקומת עמודים, מלאה או חלקית, כן נספרת.

באותה בנייה נמוכה אין מגבלה על מספר יחידות הדיור. הפטור חל גם על מבנה מורכב עם כמה כניסות ושמונה יחידות דיור ומעלה, ובלבד שכל המבנה אינו עולה על שתי קומות. כל יחידה במבנה שאין לה ממ”ד נהנית מהפטור.

מי שגר בבניין של שלוש קומות ומעלה עם דירות מעל ומתחת, כמו דירה בקומה שנייה, אינו מקבל פטור. לפי המדריך, בבניין שכזה קיים הליך רישוי מקוצר (תקנה 40 לתקנות רישוי בדרך מקוצרת) למבנים עד גובה 29 מטר, בכפוף לסייגי תקנה 3.

מה ההבדל בין ממ”ד בקומה ראשונה לשנייה לפי התקנות?

ההבדל המרכזי הוא שלפי תקנה 30ב(5)(א) ממ”ד בקומה העליונה בבנייה נמוכה מחייב ממ”ד מתחתיו, ולפי תקנה 30ב(5)(ב) ממ”ד בקומת הקרקע מחייב הצהרת אדריכל על אפשרות עתידית לקומה שמעליו. הפטור מוגבל ל-2 קומות מעל הקרקע. הטבלה מסכמת את המצבים לפי הנוסח הרשמי.

למה ממ”ד בקומה שנייה מחייב ממ”ד מתחתיו?

לפי מינהל התכנון (דברי ההסבר, אוקטובר 2023), ההגבלה ל-2 קומות נובעת מהמורכבות ההנדסית של “מגדל ממדי”ם” של יותר משתי קומות, שגבוהה משמעותית מזו של ממ”ד בקומת הקרקע או של שתי קומות ממ”ד בלבד. סעיף 145ג(א)(1) לחוק התכנון והבנייה דורש שעבודה פטורה תהיה “פשוטה מבחינה הנדסית”.

מספרי עומסים, תכנון יסודות או מספר עמודים מינימלי לא מצאנו במקורות הרשמיים, ולכן לא נציין אותם. את הבדיקה ההנדסית עושה מהנדס המבנים, ועל תפקידו בפסקה הבאה.

מה בודק מהנדס המבנים ומה מגישים לפיקוד העורף?

מהנדס מבנים רשום אחראי לתכנון הממ”ד לפי תקנות המפרטים, ולאחר הביצוע לאשר את יציבותו ושהקמתו לא פגעה בשלד הבניין, ביציבותו או במערכותיו. בהצהרת המהנדס (טופס ב-gov.il) הוא מצהיר שבדק בדיקה הנדסית את המבנה, ושהשלד תוכנן והוקם לפי תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש”ן-1990.

הבקשה מוגשת מקוון על ידי עורך הבקשה (אדריכל, מהנדס מבנים או הנדסאי) למערכת הרישוי של פיקוד העורף, וכוללת:

1. אישור מהנדס מבנים רשום.
2. תכנית תנוחה וחתכים בקנה מידה 1:100 “לכל גובה הבניין”.
3. נספח הנדסי בפירוט 1:50.
4. חוזה עם מעבדה מוסמכת לבדיקות בטון לפי ת”י 466.

פיקוד העורף בודק עד 14 ימים ורק את המיגון. ההתאמה לתכניות ולקווי בניין היא באחריות עורך הבקשה. אין להתחיל בביצוע לפני האישור, ובתוך 45 ימים מסיום העבודה מדווחים לרשות הרישוי ולפיקוד העורף, עם בדיקות חוזק בטון, בדיקת אטימות לפי ת”י 4577, חיפויים לפי ת”י 5075, מסגרות מגן לפי ת”י 4422, מערכת אוורור וסינון לפי ת”י 4570 ומפת עדות.

האם צריך הסכמת שכנים בבית משותף?

הסכמת שכנים נדרשת, והשיעור שלה תלוי בסוג הבית המשותף. לפי מרכז הנדל”ן, הכנסת אישרה ב-30.10.2023 תיקון לחוק המקרקעין: הרחבת דירה להוספת ממ”ד או ממ”ק בבית משותף המורכב מכמה אגפים או מבנים בעלי כניסות נפרדות תדרוש הסכמה של 60% מבעלי הדירות באגף או במבנה שבו מבוקשת ההרחבה בלבד, בתנאי שאין צורך בעבודות בנייה באגף אחר. התקנון אינו יכול לשלול את הוראות ההסכמה לממ”ד.

הדיווח הזה מתייחס לבית מורכב מכמה אגפים. את נוסח הסעיף עצמו לא אימתנו, ושיעורי הסכמה בבית משותף רגיל לא אומתו במקורות הרשמיים שבדקנו. בבית משותף רגיל בררו עם עורך דין. פרטים נוספים באישור ועד הבית לממ”ד ובמדריך ממ”ד בדירה קיימת בבית משותף.

הפטור גם לא מתיר עבודה בניגוד לתכניות או להנחיות מרחביות על המגרש (סעיף 145ג(ד)). הוא אינו חל אם הבניין מיועד לשימור או נמצא בתחום חוף הים, למעט שטח המיועד למגורים.

האם הפטור מהיתר עדיין בתוקף אחרי אוקטובר 2026?

לפי נוסח התקנות בנבו, תקופת ההוראה נקובה מ-26.10.2023 עד 26.10.2026, וביצוע חייב להתחיל בתוך שנה מהאישור (30ב(6)). בקשה שהוגשה בתקופה ממשיכה להיבחן לפי הכללים גם אחרי תומה (תקנה 30ו). נכון ל-21.10.2026, ימים ספורים לפני המועד, הארכה לא אומתה.

מינהל התכנון ביקש באפריל 2026 להאריך את הפטור עד סוף 2028. לפי מרכז הנדל”ן (26.4.2026) ההארכה טרם אושרה ועברה אישור של ועדת משנה ושל המועצה הארצית, וב-4.10.2026 דווח (תוכן שיווקי ב-inn) שלא נמצא פרסום רשמי. לכן הארכה ל-2028 נשארת כאן לא מאומתת. מי שרוצה לבנות בפטור צריך להגיש בקשה לפני המועד.

לפי פיקוד העורף כפי שדווח במרכז הנדל”ן ב-7.5.2025, הוגשו כ-7,000 בקשות לתוספת ממ”ד מאז אוקטובר 2023 ואושרו כ-6,800, כ-97%. פרטים נוספים על הפטור בפטור מהיתר לבניית ממ”ד.