היתר בנייה לממ"ד: איך מוציאים אותו, עלויות וזמנים (2026)

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 7 מקורות

היתר בנייה לממ”ד מקבלים באחד משני מסלולים: פטור מהיתר, שבו מגישים בקשה מקוונת לפיקוד העורף ולא לוועדה המקומית, או בקשה להיתר בוועדה המקומית. לפי נוסח התקנות באתר נבו, הוראת השעה של הפטור חלה עד 26.10.2026, ולכן מי שמתכנן עכשיו צריך לבדוק את מצבה לפני ההגשה.

בקצרה:

• הפטור מהיתר מיועד ליחידת דיור צמודת קרקע או לבניין של עד שתי קומות מעל הקרקע, בדירה שאין בה ממ”ד, לפי מצגת הדרכה ממשלתית באתר gov.il.
• פיקוד העורף בודק את הבקשה תוך 14 ימים קלנדריים, והביצוע מתחיל רק אחרי האישור.
• בפטור מהיתר אפשר לבנות ממ”ד של עד 9 מ”ר. ממ”ד גדול יותר נבנה בהליך רישוי רגיל.
• בתוך 45 ימים מסיום העבודה מדווחים לוועדה המקומית ולפיקוד העורף.
• הארכת הפטור עד סוף 2028 דווחה בתקשורת, אך לא מצאנו לה פרסום רשמי.

איזה מסלול מתאים לכם: פטור, רישוי מקוצר או תמ”א 40/א/1/1?

הבחירה במסלול תלויה בגובה הבניין ובגודל הממ”ד: עד 2 קומות ו-9 מ”ר מתאימים לפטור עם בדיקה תוך 14 ימים, ו-3 עד 9 קומות למסלול המהיר. יש שלושה מסלולים עיקריים: פטור מהיתר (לפי המצגת הממשלתית), רישוי בדרך מקוצרת (לפי עיריית תל אביב-יפו) ותמ”א 40/א/1/1 (לפי כתבה במרכז הנדל”ן).

הנתון על 25 הימים מגיע מכתבה במרכז הנדל”ן שתיארה את התוכנית כפי שהוצעה, ולא מנוסח רשמי, אז אמתו אותו מול הוועדה. לפי ynet, בבניינים של 3 קומות ומעלה הוגשו 197 בקשות מאז ינואר 2024 והונפקו 76 היתרים במסלול המהיר.

מי זכאי לפטור מהיתר ומי לא?

זכאי לפטור בעל זכות במקרקעין, בדירה בבניין מגורים קיים שאין בה ממ”ד, ביחידה צמודת קרקע או בבניין של עד 2 קומות. לפי המצגת הממשלתית, הזכאות קיימת גם אם יש בבניין מקלט או מרחב מוגן קומתי.

יחידה בבנייה נמוכה היא יחידה במבנה שאינו עולה על שתי קומות מעל הקרקע, בלי הגבלה על מספר הדירות בכל קומה. יחידה צמודת קרקע היא יחידה שאין מעליה או מתחתיה יחידה נוספת, ואין הגבלה על מספר הקומות שלה.

לפי נוסח התקנות בנבו, ביחידה בבנייה נמוכה אי אפשר להקים ממ”ד בקומה עליונה בלי ממ”ד מתחתיה. ממ”ד בקומת קרקע בלי ממ”ד מעליו מחייב הצהרה שהקמת ממ”ד עליון אפשרית באופן סביר.

המסלול אינו חל אם הקמת הממ”ד מחייבת הקלה או שימוש חורג, ואם הבניין מיועד לשימור או נמצא בתחום מימי החופין. לגבי הגודל, בפטור מהיתר שטח הממ”ד המרבי הוא 9 מ”ר, לפי המצגת. לפי תקנה 197א, פיקוד העורף רשאי לאשר שטח קטן יותר, אך לא פחות מ-5 מ”ר נטו. את תנאי הפטור במלואם תמצאו במדריך הפטור מהיתר לממ”ד.

מהם שלבי ההגשה בפטור מהיתר?

התהליך בפטור מהיתר כולל חמישה שלבים, מהמינוי של בעלי המקצוע ועד הדיווח על סיום העבודה. לפי המצגת הממשלתית, ההגשה נעשית דרך עורך הבקשה ולא על ידי בעל הדירה.

1. ממנים עורך בקשה (אדריכל, מהנדס מבנים או הנדסאי) ומהנדס מבנים.
2. עורך הבקשה מתכנן את הממ”ד. לפי המצגת, ההתאמה לתוכניות ולהנחיות המרחביות, כולל קווי בניין, היא באחריותו. נושא קווי הבניין מפורט במדריך על ממ”ד מחוץ לקו בניין.
3. עורך הבקשה מגיש אותה מקוון במערכת אישור בקשות להיתרי בנייה של פיקוד העורף. פיקוד העורף בודק רק את התאמת המיגון לתקנות, ומודיע על אישור או דחייה תוך 14 ימים קלנדריים. את ההגשה לפיקוד העורף מפרטים במדריך אישור פיקוד העורף.
4. מתחילים בביצוע רק אחרי האישור. לפי התקנות, יש להתחיל בעבודה בתוך שנה ממועד האישור.
5. בתוך 45 ימים מסיום העבודה מעבירים לוועדה המקומית ולפיקוד העורף את המסמכים הנדרשים.

לפי מאמר בערוץ 7 (תוכן שיווקי), התשובה בתוך 14 ימים היא מענה ולא בהכרח אישור, וזמן הכנת התכנון אינו נכלל בתקופה הזו.

אילו מסמכים צריך להגיש?

הבקשה לפיקוד העורף וההודעה על סיום העבודה כוללות רשימות מסמכים נפרדות. הטבלה מסכמת את העיקריים לפי המצגת הממשלתית.

לפי נוסח התקנות בנבו, הבקשה כוללת גם הצהרה שהאתר אינו מבנה לשימור. ההצהרה נוספה ב-14.10.2024.

מה קורה בבקשה להיתר רגיל בוועדה המקומית?

בקשה להוספת ממ”ד לבניין מגורים שאינו רב-קומות, בשטח המזערי שבתקנות ההתגוננות האזרחית (9 מ”ר נטו לפי תקנה 197א), מוסדרת בתקנה 5א לתקנות התכנון והבנייה (הליך רישוי בדרך מקוצרת), תשע”ז-2017. כך מציינת עיריית תל אביב-יפו, שמפרסמת את הדרישות בעמוד הרישוי שלה.

לפי העירייה, בקשה הכוללת ממ”דים בלבד ותואמת את התנאים אינה מחייבת בקשה לקבלת מידע. מפת המדידה כוללת גבולות מגרש, קווי בניין, היקף הבניין הקיים ומיקום התוספת, ומיפוי בטווח של 5 מ’ לפחות מכל צדדיו של הממ”ד. התכנית הראשית יכולה לכלול רק תנוחה, חתך וחזיתות בקנה מידה 1:100.

נספחים שמוגשים: דו”ח קרקע וביסוס, נספח יציבות ונספח מיגון. כשמכון בקרה בודק את הבקשה, המסמכים מוגשים אליו ולא לרשות הרישוי. בנוסף, על פי העירייה, אין צורך בהסכמת רשות מקרקעי ישראל, ואין חובה למנות אחראי לביקורת על הביצוע אם מוסיפים ממ”ד בשתי קומות לכל היותר.

ההקלות האלה אינן חלות על בניין לשימור, על בניין שהתוספת תחייב חיזוק לפי ת”י 413, על שיטת בנייה חדשה, או על בקשה עם שימוש חורג או הקלה. ההקלות שצוינו לעיל הן של עיריית תל אביב-יפו. בעיריות אחרות בדקו את הדרישות מול מחלקת הרישוי של הוועדה המקומית לפני שמגישים.

כמה זמן ולכמה כסף זה לוקח?

המקורות שמצאנו מגדירים שלושה זמנים בפטור: 14 ימים לבדיקת פיקוד העורף, שנה להתחלת עבודה מהאישור ו-45 ימים לדיווח אחרי הסיום.

בעלות, לפי אתר מדרג (ללא מע”מ), תכנון ממ”ד של 9 מ”ר עולה 4,600–5,500 ש”ח, ושל 12 מ”ר 6,500–7,500 ש”ח. פיקוח עליון עולה 2,000–3,500 ש”ח. אלה מחירי בעלי מקצוע בלבד ולא עלות הבנייה, שאותה תמצאו במדריך עלות בניית ממ”ד.

לפי המצגת הממשלתית, לא חלה חובת היטל השבחה על ממ”ד בשטח שאינו עולה על השטח שקבע שר הביטחון, ואין צורך באישור רשות מקרקעי ישראל. פרטים נוספים בנושא תמצאו במדריך על היטל השבחה בממ”ד.

מה המצב אחרי 26.10.2026?

הוראת השעה לפטור מהיתר מוגבלת בנוסח התקנות עד 26.10.2026, וסעיף 30ו מבטיח שבקשות שהוגשו בתקופה יטופלו לפי הכללים גם אחריה. נכון לאוקטובר 2026, פרסום רשמי של הארכה לא אומת.

לפי מאמר שפורסם ב-7.10.2026 בערוץ 7 (תוכן שיווקי), הוראת השעה הוצגה כבתוקף עד 25.10.2026, ואילו באתר מינהל התכנון מצוין 26.10.2026. מינהל התכנון ביקש באפריל 2026 להאריך את הפטור בשנתיים, וב-23.9.2026 דיווח ynet על הארכה עד סוף 2028. בבדיקת המאמר מ-4.10.2026 לא נמצא פרסום רשמי.

כלל אצבע מעשי: אם אתם עומדים להגיש, בדקו באתר מינהל התכנון אם פורסמה הארכה, והגישו לפני התאריך ככל שאפשר. בקשה שהוגשה בתקופה ממשיכה להיבחן לפי הכללים, לפי סעיף 30ו. את הסיכום המעודכן של תנאי הפטור תמצאו בעמוד הפטור מהיתר.