הוספת ממ״ד לבית קיים או ישן: האם אפשר ואיך עושים זאת

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 6 מקורות

אפשר להוסיף ממ”ד לבית קיים. לפי המדריך הרשמי של מינהל התכנון ופיקוד העורף מנובמבר 2023, הוראת השעה לפטור מהיתר חלה על יחידת דיור צמודת קרקע או על יחידה בבנייה נמוכה (עד שתי קומות מעל הקרקע) שאין לה ממ”ד, בתנאי שנבנתה כדין ובהיתר. הפטור, לפי נבו, בתוקף עד 26.10.2026, והארכה עד 2028 אינה מאומתת.

בקצרה:

• הפטור חל על דירה שנבנתה כדין ובהיתר, ורק למי שיש לו זכות במקרקעין. עבירות בנייה בדירה אינן שוללות אותו, אבל אסור להצמיד את הממ”ד לחלק לא חוקי.
• בפטור בונים עד 9 מ”ר נטו. כשהתנאים ההנדסיים אינם מאפשרים, פיקוד העורף רשאי לאשר לא פחות מ-5 מ”ר נטו ו-12.5 מ”ק.
• פיקוד העורף משיב תוך 14 ימים, ואישורו תנאי לתחילת הביצוע. תוך 45 יום מסיום העבודה מגישים אישורים ובדיקות.
• בסיום, מהנדס המבנים חייב לאשר שהקמת הממ”ד לא פגעה בשלד הבניין וביציבותו, וזו הדרישה הרשמית שמתייחסת לחיבור לבית הקיים.
• מחיר לפי מאקו (מרץ 2026, ללא ציון מע”מ): ממ”ד סטנדרטי של 9–12 מ”ר עולה 120,000–180,000 ש”ח.

האם אפשר לבנות ממד בבית קיים או ישן?

כן, בבית צמוד קרקע ובמבנה של עד שתי קומות. המדריך הרשמי קובע שהפטור חל על יחידת דיור צמודת קרקע, ועל יחידת דיור בבנייה נמוכה שאין לה ממ”ד. הזכאות קיימת גם אם יש בבניין מקלט או מרחב מוגן קומתי.

הטבלה מרכזת מי זכאי ומי לא, לפי המדריך והמצגת של אוקטובר 2023:

המצגת מאוקטובר 2023 מציינת הקלה ושימוש חורג כעילת אי-זכאות, ולכן אמתו זאת מול רשות הרישוי. אם הדירה בבית משותף ולא בבית צמוד קרקע, ראו ממ”ד בדירה קיימת בבניין משותף.

האם צריך היתר, או שיש פטור מהיתר?

בבית קיים יש כמה מסלולים: פטור מהיתר, רישוי רגיל, ולפי המדריך הרשמי גם רישוי מקוצר משנת 2021. בפטור בונים עד 9 מ”ר נטו, וממ”ד גדול יותר אפשרי רק ברישוי רגיל, אם יש זכויות בנייה. לפי מידרג, בניית ממ”ד מחייבת היתר כשאין פטור, ולרוב ההיתר מתקבל בתוך כשישה חודשים.

נכון לאוקטובר 2026 הפטור מוגבל בזמן. נבו מציין תקופה “מ-26.10.2023 עד 26.10.2026”, וחלק מהכתבות מציינות 25.10.2026. סעיף 30ו קובע שההוראות ימשיכו לחול על בקשות שהוגשו במהלך התקופה גם אחרי שהיא נגמרת. מינהל התכנון וועדת המשנה של המועצה הארצית הציעו, לפי כתבה מ-26.4.2026, להאריך את הפטור עד סוף 2028, וההצעה עמדה לפני אישור המועצה הארצית. בחיפוש מ-21.10.2026 לא נמצא פרסום רשמי של הארכה, ולכן היא לא מאומתת. מסלול נוסף משנת 2021, רישוי מקוצר להוספת ממ”ד לבניין קיים שאינו רב קומות (חלק ט’1 לתקנות רישוי הבנייה), מתואר במדריך הרשמי ובכלכליסט מ-14.9.2021, ותוקפו הנוכחי לא נבדק. ראו גם עמוד הפטור מהיתר.

מה בודקים בבית ישן לפני שמתכננים ממד?

בודקים התאמה לתכנית ולקווי הבניין, מצב החוקיות של התוספות הקיימות, ואת האפשרות לעמוד בגודל. פיקוד העורף בודק רק את המיגון. התאמה לתכנית ולקווי הבניין היא באחריות עורך הבקשה, לפי המדריך.

המדריך מ-2023 מגביל את הפטור ל-9 מ”ר נטו, ואילו נבו מזכיר תוספת עד 3 מ”ר לשירותים או לרחצה, ולא בדקנו איך זה מיושם בפועל. התאמה לגודל מפורטת במדריך גודל הממ”ד.

איך הממד מתחבר לבית הקיים?

המדריך הרשמי מצביע על תיעוד ואישור מהנדס כדרישה שמתייחסת לחיבור, ולכן אל תסתמכו על הבטחה כללית של קבלן. התוכנית בקנה מידה 1:100 צריכה לכלול את תוספת הממ”ד “על רקע חלק הבניין אליו מתחברת תוספת הבנייה”, החתכים ל”כל גובה הבניין”, ונספח אדריכלי והנדסי בקנה מידה 1:50 או מפורט יותר.

מהנדס המבנים אחראי לתכנן את הממ”ד לפי תקנות המפרטים, ובסיום חייב לתת אישור על יציבותו ואישור “כי הקמתו לא פגעה בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו”. תקנה 2 לתקנות הפטור מוסיפה שהעבודות יבוצעו כך שתובטח יציבות המבנה ובטיחות השוהים בו ובסביבתו. בקשו מהמהנדס לפרט בכתב מה נבדק בבית הקיים.

מה השלבים והמסמכים?

התהליך מתחיל במינוי עורך בקשה (אדריכל, מהנדס או הנדסאי) ומהנדס מבנים, והגשה מקוונת לפיקוד העורף במערכת oref-rishuy.org.il. התשובה, אישור או דחייה, מגיעה תוך 14 ימים, ואישור פיקוד העורף הוא תנאי לתחילת הביצוע. לפי נבו, העבודה צריכה להתחיל בתוך שנה מקבלת האישור.

במסמכי הסיום: בדיקת חוזק בטון ביסודות, ברצפה, בקירות ובתקרה, בדיקת אטימות לפי ת”י 4577, בדיקת חיפויים לפי ת”י 5075, אישורי מסגרות מגן (ת”י 4422) ומערכת אוורור וסינון (ת”י 4570), תמונות ומפת עדות של מודד מוסמך עם קווי הבניין, היקף הבניין הקיים ומיקום הממ”ד. פירוט במדריך בקשה להיתר.

כמה זה עולה?

לפי מאקו (6.3.2026, ללא בסיס מע”מ), ממ”ד סטנדרטי של 9–12 מ”ר עולה 120,000–180,000 ש”ח. מידרג מציג 140,000–160,000 ש”ח לממ”ד של 12 מ”ר בבית פרטי, אף הוא ללא תאריך ומע”מ.

מאקו מציין “צורך בחיזוק יסודות” כגורם מייקר. הטווחים של המקורות שונים ואינם מציינים בסיס מע”מ, ולכן קבלו הצעה בכתב. חישוב כולל במחשבון עלות ממ”ד, ולפרטים על בית פרטי ראו מדריך בניית ממ”ד בבית פרטי.