בניית ממ"ד במרפסת: אפשרויות, מגבלות ועלויות

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 5 מקורות

ממ”ד במרפסת אפשרי רק אם בונים מרחב מוגן תקני בתוך מעטפת הבניין, בשטח של 9 מ”ר נטו לפחות, עם כניסה מתוך הדירה. סגירת מרפסת בקירות וחלון אלומיניום אינה ממ”ד. בתקנות עצמן המילה “מרפסת” לא מופיעה, ולכן ההערכה כאן נגזרת מהדרישות הכלליות, ולא ממקור רשמי שדן במפורש במרפסת. לפי דיווחי עיתונות, נכון לאוקטובר 2026, תוקף הפטור מהיתר מסתיים בסביבות 25–26.10.2026 (לא אומת ברשומות).

בקצרה:

• ממ”ד דירתי חייב להיות בנוי בתוך מעטפת המבנה, עם כניסה מתוך הדירה ושטח של 9 מ”ר נטו, לפי התקנות.
• ביותר משני קירות חיצוניים נדרש אישור חריג של הרשות המוסמכת, לפי נוסח התקנות בוויקיטקסט, שלא אומת מול נבו.
• הפטור מהיתר מוגבל ל-9 מ”ר ולמי שאינו זקוק להקלה או לשימוש חורג, ולפי דיווחי עיתונות הוא תקף עד 25–26.10.2026 (נכון לאוקטובר 2026, לא אומת ברשומות).
• הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף לצורך מרחב מוגן דורשת 60% מהדירות, לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין.
• הארכת הפטור עד סוף 2028 דווחה בתקשורת בלבד ולא אומתה בפרסום רשמי.

האם אפשר לבנות ממ”ד במרפסת?

אפשר רק אם המרפסת מתאימה להפוך למרחב מוגן בנוי: שטח של 9 מ”ר נטו לפחות, כניסה מהדירה ושלד שמחזיק קירות בטון. לפי הגדרת “מרחב מוגן” בתקנות, המרחב נבנה “בתוך מעטפת המבנה”, ולכן מרפסת בולטת בלי יסודות מתאימים בדרך כלל לא עומדת בתנאי.

אין מקור רשמי שדן ישירות בממ”ד במרפסת. מי שמתכנן כזה יצטרך מהנדס קונסטרוקציה שיבדוק את המרפסת הספציפית, והוא יחליט אם היא ניתנת להסבה. מסמך מינהל התכנון על הוספת ממ”ד לדירה קיימת מסביר את שאר התהליך, ויש גם מדריך כללי על הוספת ממ”ד לדירה בבניין משותף.

מה התקנות דורשות מממ”ד, ואיך זה פוגש מרפסת?

התקנות מגדירות ממ”ד דירתי בכמה פרמטרים שאפשר לבדוק מראש, כולל שטח של 9 מ”ר נטו ושניים קירות חיצוניים לכל היותר. הטבלה מסכמת את הדרישות ואת הקושי שהן יוצרות במרפסת.

שימו לב: עובי הקירות ומספר הקירות מבוססים על נוסח התקנות בוויקיטקסט, שלא אומת מול נבו. את הנוסח הרשמי מביאים לבדיקת המהנדס.

מתי ממ”ד במרפסת בכלל לא אפשרי?

ממ”ד במרפסת לא אפשרי כשאחד מתנאי הבסיס נכשל, למשל כשאין 9 מ”ר נטו (פיקוד העורף רשאי לאשר שטח קטן יותר, עד 5 מ”ר נטו, רק כשהתנאים ההנדסיים אינם מאפשרים אחרת), או כשיש יותר משני קירות חיצוניים לפי תקנה 200. הרשימה היא הסקה אנליטית מהתקנות והיא אינה מקור רשמי:

• המרפסת בולטת מחוץ למעטפת המבנה ואין בסיס ליסודות רציפים.
• אין כניסה מתוך הדירה.
• יש יותר משני קירות חיצוניים ואין אישור חריג.
• דלת ההדף לא עומדת במרחקים של 4 מטרים ו-2.20 מטרים.
• מעל או מתחת לממ”ד נמצא ממ”ד של קומה אחרת שלא מיושר אליו, לפי תקנה 201.
• הבניין זקוק לחיזוק לפי ת”י 413, והמסלול המקוצר לא חל.

כשהקרקע קטנה מדי, המסלול החלופי הוא שיפור מיגון: לפי מידרג, זו העבהה דקה יותר והחלפת חלונות ודלתות לדגמי הדף. זה אינו ממ”ד תקני.

האם צריך היתר, או שמספיק פטור מהיתר?

מסלול הפטור מהיתר חל על ממ”ד בשטח של עד 9 מ”ר נטו בדירה צמודת קרקע או בבנייה נמוכה, עד שתי קומות. לפי מסמך מינהל התכנון, הוא אינו חל אם הקמת הממ”ד מחייבת הקלה או שימוש חורג, או במבנה לשימור. ממ”ד גדול יותר נבנה בהליך רישוי רגיל.

מסלול נוסף הוא רישוי מקוצר, לפי דרום השרון. הוא חל על מבנה מגורים בעל היתר, הממ”ד חייב להתאים לתוכנית בלי הקלות, ושטח הבקשה הוא כ-15 מ”ר. דיון ברשות הרישוי נערך תוך 25 יום. נתוני המסלול הזה מגיעים ממקור אזורי ולא מנוסח רשמי.

האם צריך הסכמת שכנים ואישור חזית?

כן, אם הממ”ד נבנה על חשבון רכוש משותף. סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע שהרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף דורשת בעלות על שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. כשההרחבה היא לבניית מרחב מוגן דירתי או קומתי, די ברוב של 60% מהדירות.

הסעיף אינו מזכיר את המילים “חזית” או “מרפסת”. את ההתאמה לתוכניות, כולל קווי בניין, בודק עורך הבקשה, ולא פיקוד העורף, שבודק רק את המיגון תוך 14 ימים. פרטים על אישורי שכנים תמצאו בעמוד על אישור ועד בית ושכנים לממ”ד.

האם משלמים היטל השבחה על ממ”ד במרפסת?

לא על הממ”ד עצמו. לפי סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, על בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שנקבע בחוק אין חובת היטל השבחה. סעיף 151(ג) קובע שתוספת שטחי שירות למרחב מוגן אינה נחשבת סטייה מתכנית.

תיקון 163 (פורסם 22.7.2025) מוסיף עד 3 מ”ר לחדר רחצה או שירותים, ועד 6 מ”ר בסך הכול כשנוסף גם שטח לממ”ד עצמו, בכפוף לאישור פיקוד העורף. לפי מינהל התכנון, התיקון אינו מתיר לבנות את הממ”ד בחריגה מהוראות הבינוי שבתוכנית. סגירת מרפסת כשטח עיקרי היא עניין נפרד, וגורמים מסחריים חלוקים בו.

כמה עולה ממ”ד במרפסת?

אין מחיר רשמי. לפי מידרג, ללא תאריך וללא ציון מע”מ, שעבודת קבלן להפיכת חדר לממ”ד עולה 130–220 אלף ש”ח, וליווי קונסטרוקטור עולה 3,500–8,500 ש”ח.

בדקו הצעות עדכניות, והשוו אותן במחשבון עלות ממ”ד. לפני שחותמים, ראו גם איך בוחרים קבלן לבניית ממ”ד.

מה עושים לפני שמתחילים?

הצעד הראשון הוא בדיקת קונסטרוקטור, ואחריו בדיקת תוכנית בניין עיר וקווי בניין בוועדה המקומית. בסיום, תוך 45 ימים, מוסרים אישור מהנדס מבנים, בדיקת חוזק בטון, בדיקת אטימות לפי ת”י 4577, אישור מסגרות לפי ת”י 4422, מערכת סינון לפי ת”י 4570 ומפת עדות.

אם הפטור פג, תצטרכו מסלול אחר. הארכה מוצעת עד סוף 2028 דווחה בעיתונות, אך לא אומתה בפרסום רשמי, ולכן בקשה שהוגשה לפני 25–26.10.2026 ממשיכה להיבחן לפי הדיווחים. את הפרט הזה לא אימתנו במקור רשמי.

רוצים לדעת כמה זה יעלה אצלכם? למחשבון עלות ממ"ד ←