בניית ממ"ד על רכוש/שטח משותף: מתי צריך אישור ועד בית ושכנים

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 3 מקורות

בניית ממ”ד על רכוש משותף דורשת החלטה של בעלי 60% מהדירות בבית המשותף, ולא הסכמה פה אחד של כל השכנים. כך קובע סעיף 71ב(א)(1) לחוק המקרקעין לגבי הרחבת דירה לבניית מרחב מוגן דירתי או קומתי. ועד הבית לבדו אינו מחליף את ההחלטה, והספירה היא לפי מספר הדירות ולא לפי מספר הדיירים. נכון לאוקטובר 2026, גם פסק דין של מפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה מ-14.9.2026 דחה תביעה של 2 דירות מתוך 5.

בקצרה:

• לממ”ד דירתי או קומתי די ב-60% מהדירות; להרחבה רגילה נדרשים שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף.
• הספירה היא לפי דירות: 2 מתוך 5 הן 40% ואינן מספיקות, כפי שנקבע בפתח תקווה.
• הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה דורשת, לפי סעיף 62(א), את הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם חל סעיף 71ב.
• מתנגד רשאי לתבוע את המפקח על רישום מקרקעין תוך 30 יום, והפנייה אינה מעכבת את ההרחבה כשלעצמה.
• הפטור מהיתר אינו מחליף את ההסכמה הקניינית. הארכתו עד סוף 2028 לא אומתה בפרסום רשמי.

האם בונים ממ”ד על רכוש משותף בלי הסכמת כל השכנים?

כן: נכון לאוקטובר 2026 די בהחלטה של בעלי 60% מהדירות, ולא נדרשת הסכמה פה אחד לבניית ממ”ד על רכוש משותף. סעיף 71ב(א)(1) לחוק המקרקעין קובע ש-60% מהדירות מספיקים להרחבה לבניית מרחב מוגן דירתי או קומתי, בעוד שהרחבה רגילה דורשת בעלי שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. הנוסח אינו מזכיר חזית או מרפסת.

לפי פסק הדין בפתח תקווה, בעבר נדרשה הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות, מה שנתן לכל דייר זכות וטו, והתיקונים החליפו אותה ברוב מופחת יחד עם מנגנוני איזון. נוסח הסעיפים כאן נלקח ממקור משני, ויש לאמת אותו מול נוסח החוק הרשמי. למדריך כללי ראו הוספת ממ”ד לדירה קיימת בבניין משותף.

מה ההבדל בין רכוש משותף לרכוש צמוד דירה?

רכוש משותף הוא כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, ובית משותף הוא בית עם שתי דירות או יותר שנרשם בפנקס הבתים המשותפים. הרכוש המשותף כולל את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים.

לפי סעיף 55, לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה. אפשר לקבוע בתקנון שחלק מסוים יהיה צמוד לדירה פלונית, אך לא לגבי חדרי מדרגות, מעלית ומקלטים. חלק שהוצמד דינו כדין הדירה. לפי סעיף 62(א), הצמדה דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות.

מתי מספיק רוב ומתי צריך את כל הבעלים?

התשובה תלויה בסוג הפעולה, והשיעורים נעים בין 51% ל-100% לפי החוק וטבלת האגודה לתרבות הדיור. לממ”ד דירתי או קומתי הרוב הוא 60% מהדירות, ולהצמדה נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. הטבלה מסכמת את ההבדלים.

לפי טבלת האגודה, גם התקנת מעלית דורשת שני שלישים, והתקנת מערכת סולארית 66%. הרוב נקבע בחוק, וההסכמות הכתובות של המסכימים הן שמוכיחות אותו.

איך סופרים את ה-60%?

הספירה היא לפי מספר הדירות, כפי שעולה מנוסח הסעיף (“60% מהדירות”): 60% פירושו 3 דירות מתוך 5, ולא דיירים או שטח, וגם בפסק הדין מ-14.9.2026 בפתח תקווה נבדק הרוב לפי מספר הדירות. הסעיף קובע “60% מהדירות”. אתרי מדריכים רבים כותבים “60% מהדיירים”, אבל הנוסח מדבר על בעלי דירות.

בפתח תקווה, לתובעים היו 2 דירות מתוך 5, כלומר 40%, מול 3 דירות (60%) של המתנגדים. המפקח דחה את התביעה כי לא היה הרוב המינימלי. בבית מורכב, לפי סעיף 71ב(א)(2), אגף או מבנה נחשב כבית משותף, בתנאי שההרחבה אינה מחייבת בנייה באגף או במבנה אחר.

האם ועד הבית יכול לאשר בנייה על רכוש משותף?

לא, ועד הבית אינו מחליף את ההחלטה הנדרשת. לפי סעיף 12 לתקנון המצוי, החלטות האסיפה הכללית מתקבלות ברוב דעות, אבל החלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה אינה תקפה כלפיו אם לא הסכים לה. אסיפה כללית מחייבת הודעה של 5 ימים מראש לפחות, לפי טבלת האגודה לתרבות הדיור, וזימון אסיפה שלא מן המניין דורש חתימה של 30% מבעלי הדירות.

לפי מקור משני, חותמת של ועד או הסכמה בעל פה אינן תחליף להסכמת בעלים, והנטל להוכיח הסכמה על המבקש. לכן אספו חתימות בכתב של כל בעלי הדירות שמסכימים.

מה קורה כששכן מסרב?

המתנגד רשאי לתבוע את המפקח על רישום מקרקעין תוך 30 יום מיום ההחלטה, אם הוא טוען לפגיעה מהותית. המפקח רשאי לבטל את ההחלטה, לשנותה או להתנותה, והפנייה אינה מעכבת את ההרחבה אלא אם הורה המפקח אחרת, לפי סעיף 71ג.

בפסק הדין בפתח תקווה נקבע שהתערבות בהחלטת הרוב תיעשה רק במקרים קיצוניים, כמו התנגדות קנטרנית או שרירותית, והנטל על המיעוט המעוניין בהרחבה. התנגדות מטעמי בריאות של קשישים, ירידה בחלונות או אור, או חשש מעבודות בנייה לא נחשבה חוסר תום לב, והתובעים חויבו בהוצאות של 2,000 ש”ח לכל זוג נתבעים. הפסק הוא של ערכאה ראשונה ואינו תקדים מחייב. על התמודדות מול התנגדויות ראו תוספת ממ”ד לבניין קיים והתנגדות שכנים.

מה עם תשלומי איזון ורישום?

תשלומי איזון הם תשלום שמעביר בעל דירה שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור העולה על חלקו ברכוש המשותף, למי שדירתו אינה ניתנת להרחבה, לפי סעיף 71ב(ד)-(ו). אם אין הסכמה על הסכום, שמאי מקרקעין שהוסכם עליו קובע אותו, וההוצאות מתחלקות לפי החלק ברכוש המשותף. בהחלטה אסור לפגוע בזכויות הבנייה היחסיות של בעל דירה, לפי סעיף 71ב(ב).

לפי סעיף 71ד, אפשר להוציא את הסימן מתחולה בתקנון מוסכם, אך לא את ההוראות על מרחב מוגן ושיפורי מיגון. את הרישום בטאבו ותיקון צו הבית המשותף כדאי להשלים עם עורך דין, נכון ל-2026.

האם הפטור מהיתר מבטל את הצורך בהסכמת השכנים?

לא: הפטור מהיתר הוא מסלול תכנוני, וההסכמה הקניינית היא מסלול נפרד, ולכן גם מי שזכאי לפטור צריך לעמוד ב-60% מהדירות לפי סעיף 71ב. מועד פקיעת הפטור (25–26.10.2026) והארכתו עד סוף 2028 לא אומתו בפרסום רשמי. כתבה מ-26.4.2026 מדווחת רק שהארכה עד סוף 2028 צפויה להיות מאושרת, ולא נמצא פרסום ברשומות.

אם המבנה כולל דירת גן, ראו ממ”ד בדירת גן. אם מדובר במרפסת, ראו ממ”ד במרפסת.