ממ"ד: שטח שירות או עיקרי, משקל וסיווג - כל השאלות

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 6 מקורות

ממ”ד נחשב שטח שירות לפי הסיווג ההיסטורי של תוספת הממ”ד בחוק התכנון והבנייה, אבל בשנים האחרונות המערכת עוברת לחישוב בשטח כולל, בלי חלוקה בין עיקרי לשירות. לכן התשובה תלויה בתכנית ובהיתר שחלים על הנכס שלכם. הגודל המינימלי של הממ”ד נקבע בנפרד, ועומד על 9 מ”ר נטו לפי תקנות ההתגוננות האזרחית.

בקצרה:

• לפי סעיף 151(ג)(1) לחוק התכנון והבנייה, תוספת שטחי שירות לבניית מרחב מוגן עד השטח שנקבע בחוק ההתגוננות האזרחית אינה נחשבת סטייה מתכנית.
• לפי מנהל התכנון, מדיניות התכנון הגורפת היא לאשר תכניות בשטח כולל, בלי חלוקה לעיקרי ושירות (למעט תוספות על בנייה קיימת).
• שטח ממ”ד לפי תקנה 197א: לפחות 9 מ”ר נטו ללא קירות, ונפח של לפחות 22.5 מ”ק. פיקוד העורף רשאי לאשר פחות, אבל לא פחות מ-5 מ”ר נטו.
• מאז תיקון 163 (22.07.2025) אפשר להוסיף באישור פיקוד העורף עד 6 מ”ר: עד 3 מ”ר לחדר רחצה או שירותים ועד 3 מ”ר לממ”ד עצמו, בתנאים.
• משקל הממ”ד וחובת צורה מרובעת: לא מצאנו מקור רשמי לאף אחד מהם, ולכן אנחנו לא מפרסמים מספר.

האם ממ”ד נחשב שטח שירות או שטח עיקרי?

ממ”ד מופיע בחוק כתוספת שטחי שירות לעניין זכויות הבנייה: סעיף 151(ג)(1) לחוק התכנון והבנייה מדבר על “תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן”, כפי שמצוטט בדברי ההסבר של מנהל התכנון לתיקון 163 מיולי 2025. תוספת כזו, עד השטח שנקבע בחוק ההתגוננות האזרחית, לא נחשבת סטייה מתכנית.

מרכז הנדל”ן דיווח בספטמבר 2025 שעד היום סווגו ממ”דים כשטח שירות, לצד מחסנים, חניות ובליטות עיצוביות. לפי אותה כתבה, התקנות החדשות מבטלות את ההפרדה הנהוגה כשלושה עשורים בין עיקרי לשירות, וההיתרים ייבחנו לפי שטח כולל.

לפי מנהל התכנון, תכנית יכולה היום להיקבע בשטח כולל או בחלוקה לעיקרי ושירות. כדי לדעת איפה אתם נמצאים, בדקו בטבלת שטחי הבנייה של התכנית החלה על המגרש.

מה השתנה בחישוב השטחים העיקריים והשירות?

חישוב השטחים עבר בשנתיים האחרונות משיטת חלוקה לעיקרי ושירות לאפשרות של שטח כולל. לפי הנחיית מנהל התכנון (נוהל 2025/1, עדכון יולי 2026), בדצמבר 2023 פורסם תיקון לתקנות חישוב שטחים שמאפשר למוסד התכנון לבחור בין שתי החלופות, ובספטמבר 2025 פורסם תיקון נוסף עם הוראות לחישוב שטחים בהיתרים בשטח כולל.

מדיניות התכנון הגורפת של מנהל התכנון היא לאשר את כל התכניות בשטח כולל. יש חריגים: תכניות לתוספת על בנייה קיימת שנבנתה בהיתר עם חלוקה לעיקרי ושירות. שם הוא ממליץ בשלב זה לשמור על החלוקה, כי התקנות עדיין אינן כוללות הוראות לשילוב היתר בשטח כולל על גבי היתר בחלוקה.

האם ממ”ד נחשב חדר?

לא מצאנו מקור רשמי שמגדיר את הממ”ד כ”חדר” לצורך מסוים, ולכן איננו קובעים כאן תשובה חד-משמעית.

השאלה אם החדר נחשב “חדר” לצורך מכירה, שכירות או ארנונה היא שאלה אחרת, ולא מצאנו לה מקור רשמי. אם אתם צריכים תשובה מחייבת, פנו לעורך דין או למודד מוסמך עם התכנית וההיתר של הדירה. על שימוש יומיומי בממ”ד כחדר אפשר לקרוא במדריך על ממ”ד כחדר שינה או חדר ילדים.

מה גודל הממ”ד לפי התקנות?

גודל ממ”ד מינימלי הוא 9 מ”ר נטו, בלי הקירות, ונפח של 22.5 מ”ק לפחות, לפי תקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש”ן-1990, כפי שהיא מובאת במדריך הפטור מהיתר של gov.il.

אתר מידרג, שהוא אתר מסחרי ולא מקור רשמי, מציין גם רוחב מינימלי של 1.6 מטר וגובה תקרה בין 2.5 ל-2.8 מטר, ומוסיף שרוחב כזה צר מאוד ולא מומלץ. לפירוט נוסף על המידות עיינו במדריך גודל ממ”ד תקני.

האם אפשר להגדיל ממ”ד מעבר ל-9 מ”ר?

תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם ב-22.07.2025, מאפשר להוסיף לממ”ד “שטח נוסף” באישור פיקוד העורף. בבניין קיים שאינו רב קומות מותר להוסיף לכל יחידת דיור “שטח נוסף” מעבר לשטח המזערי, לפי דברי ההסבר של מנהל התכנון.

“שטח רצפה” כאן פירושו שטח נטו, ולכן אפשר להוסיף מכוח החוק גם את הקירות הנדרשים. לפי מנהל התכנון, הפטור מהיטל השבחה על ממ”ד בשטח המזערי חל גם על השטח הנוסף. כדאי לקרוא גם על ממ”ד עם שירותים ומקלחת.

שימו לב למגבלה: לפי דברי ההסבר, החוק עוסק בתוספת שטחי בנייה ולא באפשרות לבנות ממ”ד בחריגה מהוראות הבינוי שבתכנית. על קווי בניין והקלות לממ”ד מורחב, מנהל התכנון כתב ב-2025 שהסדרים מקלים של תמ”א 40א/1/1 חלים על ממ”ד עד 9 מ”ר, ושתמ”א נוספת למורחב צפויה הייתה להתאשר עד סוף 2025. לא אימתנו אם אושרה.

האם ממ”ד חייב להיות מרובע, וכמה הוא שוקל?

על שתי השאלות האלה לא מצאנו מקור רשמי, ולכן אנחנו לא מפרסמים כאן מספר או כלל. הדרישה שמצאנו בתקנה 197א היא לשטח של 9 מ”ר נטו לפחות ולנפח של 22.5 מ”ק לפחות, ולא מצאנו בה הוראה על צורה מרובעת.

לגבי משקל, לא מצאנו נתון רשמי. מכיוון שהממ”ד נבנה לפי תכנון ספציפי, כדאי לשאול את המהנדס או את יצרן הממ”ד על המקרה שלכם ולא להסתמך על מספר כללי מהרשת.

מה לבדוק לפני שמחליטים?

לפני שמחליטים על ממ”ד, בדקו תחילה אם יש לדירה זכאות, ואילו הגבלות חלות על התכנית שלכם. לפי מנהל התכנון, תיקון 163 חל גם אם בבניין קיים מקלט או ממ”ק. מדריך הפטור מהיתר של gov.il (נובמבר 2023) קבע שבפטור מהיתר אפשר לבנות ממ”ד בשטח מרבי של 9 מ”ר. ממ”ד גדול יותר אפשרי אם יש זכויות בתכנית, בהליך רישוי רגיל.

נכון לאוקטובר 2026 לא אימתנו את הסטטוס העדכני של הפטור מהיתר. בדקו מקור רשמי עדכני לפני שאתם מגישים. לפירוט ההליך ראו פטור מהיתר בנייה לממ”ד.

שלושה דברים כדאי לבקש מהאדריכל או ממודד: את התכנית החלה על המגרש, את טבלת שטחי הבנייה שלה, ואישור של פיקוד העורף על המידות שנבחרו.