ממ"ד על עמודים, על הגג או בקומה שנייה - איך בונים

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 6 מקורות

ממ”ד בקומה שנייה אפשרי בפטור מהיתר רק מעל ממ”ד קיים. תקנה 30ב(5)(א) לתקנות הפטור מהיתר (נוסח נבו) קובעת: “לא תתאפשר הקמת ממ”ד בקומה עליונה בלא הקמת ממ”ד מתחתיו”. במבנה בבנייה נמוכה (עד שתי קומות מעל הקרקע) הממ”ד שבקומה התחתונה הוא התנאי לממ”ד שמעליו.

בקצרה:

• ביחידת דיור צמודת קרקע, הממ”ד יוקם במפלס הקרקע (תקנה 30ב(4)).
• ממ”ד בקומה עליונה מותנה בקיום ממ”ד מתחתיו (תקנה 30ב(5)(א)). ממ”ד בקרקע בלי ממ”ד מעליו מחייב הצהרה של עורך הבקשה שתתאפשר בעתיד הקמת ממ”ד מעליו (30ב(5)(ב)).
• קומת עמודים נספרת כקומה בהגדרת בנייה נמוכה לפי המדריך הרשמי של נובמבר 2023.
• לפי מפרט פיקוד העורף (מרץ 2020), קירות המרחב המוגן במגדל מרחבים מוגנים ממשיכים לכל גובה הבניין, ובקומות שאין בהן מרחב מוגן ממשיכים עד היסודות ב-70% לפחות מאורך היקפם.
• עלות לפי מידרג (ללא מע”מ, ללא תאריך): ממ”ד 9 מ”ר כ-118,000–168,500 ש”ח, לא כולל חיזוק שלד קיים או תוספת קומה.

האם מותר לבנות ממד בקומה שנייה או על הגג?

בקומה שנייה מותר רק מעל ממ”ד שקיים בקומה התחתונה. כך קובעת תקנה 30ב(5)(א), והיא מתייחסת ליחידת דיור בבנייה נמוכה, כלומר יחידה במבנה שאינו עולה על שתי קומות מעל פני הקרקע (תקנה 30א). ביחידה צמודת קרקע, כלומר יחידה שאין מעליה או מתחתיה יחידת דיור אחרת, הממ”ד יוקם במפלס הקרקע (30ב(4)).

תקנה 30ב(5)(ב) מוסיפה כלל לבנייה בקרקע: הקמת ממ”ד במפלס הקרקע בלי ממ”ד מעליו מותנית בהצהרת עורך הבקשה שתתאפשר בעתיד, באופן סביר, הקמת ממ”ד מעליו. ההצהרה נוגעת למיקום ביחס ליחידה העליונה, למפלסי הקומות וליציבות. מי שמתכנן ממ”ד על גג צריך לברר מול הוועדה המקומית ופיקוד העורף. ראו גם הממ”ד כתוספת לבית קיים.

למה קירות הממד צריכים לרדת עד היסודות?

מפרט ההנדסה של פיקוד העורף (מרץ 2020) מדרבן המשכיות. לפי סעיף 1.1.1 המרחב המוגן ייבנה מבטון מזוין כמבנה דמוי תיבה, עשוי מקשה אחת ורתום בכל חלקיו. לפי סעיף 1.1.3 מרחב מוגן יכול להיות חד-קומתי, רב-קומתי או משולב במגדל מרחבים מוגנים, וקירותיו יהיו רציפים לכל גובה הבניין.

בסעיפים 1.1.7 ו-3.4: בקומות מגדל שאין בהן מרחב מוגן, או שחל בהן שינוי בתצורת הקירות, יש להמשיך עד היסודות את קירות ההיקף של המרחב המוגן ב-70% לפחות מאורך היקפם (קירות המשך). קטע קיר קצר מ-80 ס”מ אינו נחשב קיר המשך (3.5.2). לפי סעיף 3.1, ההיקף הזה נועד להבטיח יציבות אנכית ואופקית של המגדל תחת עומסי הדף. העותק של המפרט שנקרא נמצא באתר architecture.org.il ולא באתר רשמי, ולכן בדקו את הגרסה המעודכנת מול פיקוד העורף.

האם אפשר לבנות ממד על עמודים?

קומת עמודים נספרת כקומה, לפי המדריך הרשמי של נובמבר 2023, כלומר היא משפיעה על ההגדרה של בנייה נמוכה (עד שתי קומות). המפרט של פיקוד העורף מתייחס להמשכיות קירות, והקטנה מתחת ל-70% מחייבת הנחיות חיזוק ייחודיות (סעיפים 4 ו-5).

לפי פרק 5 במפרט, תכן קירות המשך בהיקף קטן מ-70% הוא “חריג ולא תכן כסדרתו”, וניתן רק כשהוכח שיש בעיה תכנונית המונעת את התכן הרגיל. נקבעו שלושה מקרים: 50%–70% למרחבים עד 90 מ”ר, 25%–50% למרחבים דירתיים או קומתיים עד 20 מ”ר בטרנספורמציה חלקית, ומתחת ל-25% עד 20 מ”ר בטרנספורמציה מלאה. סעיף 4.3.3 קובע שבבניינים גבוהים ורבי קומות לא תותר הקטנת עובי קיר המרחב המוגן בקומה מפלושת ובקומה תת-קרקעית.

חברת רוויה (rvsh.co.il), בפרסום מסחרי, כותבת שבניית ממ”ד על עמודים בבניין משותף דורשת עיבוי עמודי קומת הקרקע (“בד”כ 40 ס”מ”), הסכמת 60% מהדיירים והיתר מהוועדה המקומית. הטענות האלה אינן מגובות במקור רשמי, ואין להתייחס אליהן כעובדה.

ממד על הגג או מעל ממד קיים: מה נדרש?

המפרט קובע תנאים לקומה עליונה מעל מרחב גדול ממנה. לפי סעיף 3.7.3, כשמרחב מוגן קומתי או מוסדי עליון מתוכנן כולו מעל מרחב מוגן גדול ממנו המבוסס על היסודות (או על מרחב זהה), נדרשת ירידת קירות של 50% בלבד, בתנאי שתקרת המרחב הגדול עבה 40 ס”מ לפחות ומחושבת לעומס נוסף של 2 טון למ”ר עם מקדם 1.35.

סעיף 4.1: במגדל מרחבים מוגנים דירתיים בן 4 קומות לפחות מותרת הזחה של הממ”ד העליון בלבד, תוך חפיפת קירות של 25% וחפיפת שטח של 50% לפחות, כלפי פנים הבניין בלבד, ורצפתו ותקרת הממ”ד שמתחתיו בעובי 40 ס”מ לפחות עם זיון ברשת עליונה ותחתונה כל 10 ס”מ. הסעיף חל על מגדל של 4 קומות ומעלה.

איך משווים בין החלופות?

הטבלה מרכזת את מה שנמצא בתקנות ובמפרט:

תכנון הנדסי הוא תנאי: לפי תקנה 30ג(א)(2)(ג) מצרפים אישור מהנדס מבנים רשום שהבקשה עומדת בתנאי המפרטים, ובסיום, לפי 30ד(4), אישור מהנדס מבנים בדבר יציבות הממ”ד. מידות הפטור מוגבלות ל-9 מ”ר נטו, וממ”ד גדול יותר רק ברישוי רגיל, לפי המדריך הרשמי. עוד על גודל במדריך גודל הממ”ד.

האם יש פטור מהיתר, ומה קורה אחרי 26.10.2026?

הפטור מהיתר בבנייה נמוכה בתוקף לפי נבו עד 26.10.2026, ולפי מקורות אחרים עד 25.10.2026. תקנה 30ו קובעת שההוראות ימשיכו לחול על בקשות שהוגשו במהלך התקופה. לפי ערוץ 7 (תוכן שיווקי), בבדיקה מ-4.10.2026 לא נמצא פרסום רשמי של הארכה, ולכן הארכה עד סוף 2028 אינה מאומתת. הבקשה מוגשת מקוון לפיקוד העורף, והרשות המוסמכת בודקת אותה תוך 14 ימים, וביצוע העבודה חייב להתחיל בתוך שנה מהאישור (30ב(6)). מצב עדכני בעמוד הפטור מהיתר.

כמה זה עולה?

לפי מידרג (ללא מע”מ, ללא תאריך), ממ”ד 9 מ”ר בבית פרטי עולה כ-118,000–168,500 ש”ח, ו-12 מ”ר כ-136,000–197,500 ש”ח. המחיר אינו כולל חיזוק שלד קיים או תוספת קומה.

בדוגמאות של מידרג לקונסטרוקטור: כ-50 מ”ר בבנייה קלה 6,000 ש”ח, וכ-150 מ”ר הדורש חיזוק רצפה 18,000 ש”ח, בתוספת מע”מ. חישוב כולל במחשבון עלות ממ”ד, ופרטים על בית פרטי במדריך בניית ממ”ד בבית פרטי.

אילו בדיקות נדרשות בסיום?

בסיום נדרש אישור מהנדס מבנים בדבר יציבות הממ”ד (30ד(4)), ובתוך 45 ימים מסיום העבודה בדיקות חוזק בטון ליסודות, לרצפה, לקירות ולתקרה (30ד(6)). לפי המדריך הרשמי, אישור המהנדס צריך לציין שהקמת הממ”ד לא פגעה בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו. פיקוד העורף בודק רק את המיגון, והתאמה לתכניות ולקווי בניין היא באחריות עורך הבקשה.