ממ"ד תת קרקעי ובמרתף - איך בונים ומה מגבלות התקן

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 4 מקורות

בסעיפי התקנות שנבדקו לא נמצאה הגדרה של ממ”ד תת קרקעי. לפי תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), “מרחב מוגן דירתי” הוא מרחב הממוקם בתחום הדירה ומשרת את דיירי הדירה בלבד, ואילו “מקלט תת-קרקעי” הוא סוג אחר של מבנה עם הגדרה משלו. בסעיפי התקנות ובמסמכי מינהל התכנון שבדקנו לא מצאנו הגדרה של ממ”ד תת-קרקעי או התייחסות מפורשת לשאלה אם מרתף יכול לשמש ממ”ד דירתי.

בקצרה:

• התקנות מגדירות ממ”ד כמרחב בתחום הדירה שהכניסה אליו מתוך הדירה, ומקלט תת-קרקעי בהגדרה משלו.
• לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון, קומה המצויה בתת הקרקע לא נספרת במניין הקומות של הפטור מהיתר.
• הפטור מהיתר חל על ממ”ד אחד לכל יחידת דיור, בשטח של 9 מ”ר נטו, ורק אם הוא תואם את התוכנית וקווי הבניין.
• לגבי חלל תת-קרקעי, הפרק על מקלטים קובע דרישות לגישה, לניקוז ולחשמל. לא מצאנו מקור רשמי שמחיל אותן על ממ”ד דירתי.
• מחיר של 50–100 אלף ש”ח לממ”ד במרתף מופיע באתר מסחרי אחד, בלי תאריך ובלי ציון מע”מ.

האם אפשר לבנות ממ”ד תת קרקעי?

בסעיפי התקנות שנבדקו לא נמצאה הגדרה של ממ”ד תת קרקעי, ובבדיקה של מסמכי gov.il באוקטובר 2026 לא נמצאה התייחסות מפורשת לשאלה אם מרתף יכול לשמש ממ”ד דירתי. לכן אין תשובה רשמית אחת של “כן” או “לא”, ויש מונחים נפרדים בתקנות: מרחב מוגן דירתי, מקלט על-קרקעי, תת-קרקעי ודו-מפלסי.

לפי תקנות המפרטים, “מרחב מוגן” הוא מקלט במתכונת מרחב הבנוי בתוך מעטפת המבנה. לא מצאנו מקור רשמי שקובע לפי אילו הגדרות נבחן חלל במרתף.

לפי אתר בולדוזר פיתוח, אתר מסחרי, הוספת מרחב מוגן במרתף מחייבת אישור מהרשות המקומית, תוכנית חתומה על ידי אדריכל מוסמך ואישור פיקוד העורף. אוגדן ההנחיות של פיקוד העורף ב-oref.org.il לא היה נגיש לנו, ולכן איננו יכולים לאשר או לשלול כללים ייעודיים למרתף. מי שמתכנן בפועל צריך לבקש מעורך הבקשה לבדוק זאת ישירות מול פיקוד העורף.

מה ההבדל בין ממ”ד למקלט תת קרקעי?

לפי תקנות המפרטים מ-1990, ממ”ד הוא מרחב בתחום הדירה, ואילו מקלט תת-קרקעי הוא מקלט שתקרת עיקרו וכל מרכיביו התת-קרקעיים אינם בולטים מעל פני הקרקע הסמוכה. בתקנות מוגדרים כמה מונחים שונים, והטבלה מציגה אותם זה לצד זה.

הטבלה מסכמת את ההגדרות לפי סעיף ההגדרות בתקנות, בנוסח שפורסם באתר gov.il. הנוסח שנבדק עודכן לאחרונה ב-2018.

להשוואה רחבה יותר בין הסוגים אפשר לעבור לההבדל בין ממ”ד למקלט.

מאיפה נכנסים לממ”ד שנמצא מתחת לפני הקרקע?

הכניסה לממ”ד היא מתוך שטח הדירה, ובה מותקנת דלת הדף דירתית אטומה בפני גזים, לפי תקנה 202(א) לתקנות המפרטים. המדריך של מינהל התכנון ופיקוד העורף מ-2023 קובע גם שהממ”ד יהיה צמוד לדירה, עם פתח גישה מתוך הדירה.

בפרק המקלטים בתקנות יש הסדר נפרד לחלל תת-קרקעי. לפי תקנה 24(ב), במקלט שהכניסה אליו נמצאת קומה אחת לפחות מתחת לפני הקרקע אפשר להתקין נתיב גישה מוגן. לפי תקנה 28, קירות ותקרה של דרך גישה הבאים במגע עם הקרקע יהיו מבטון מזוין בעובי 30 ס”מ לפחות, והרצפה בעובי 20 ס”מ לפחות. אלה דרישות למקלטים, ולא מצאנו מקור שמחיל אותן על ממ”ד.

אילו דרישות נוספות יש למרחב מתחת לפני הקרקע?

תקנות המקלטים מ-1990 כוללות 4 דרישות שרלוונטיות לחלל תת-קרקעי: ניקוז, בור איסוף, חשמל ואטימות. הדרישות מנוסחות למקלט, ולכן מובאות כאן כרקע ולא כדרישה מוכחת לממ”ד.

• ניקוז: לפי תקנה 110, שפכים ממקלט מנוקזים לביוב בגרביטציה, בתנאי שלא נוצרת זרימה חוזרת. רשות מוסמכת רשאית לאשר סילוק שפכים בשאיבה כשמותקן גנרטור כדין, הייעוד הדו-תכליתי אושר כדין, והרשות שוכנעה שאי אפשר לנקז בגרביטציה.
• בור איסוף: לפי תקנה 111(ג), בור האיסוף של מתקן שאיבה יהיה אטום למים וימנע חלחול לקרקע.
• חשמל: במקלט תת-קרקעי המחובר לרשת עילית, מקום החיבור התת-קרקעי יהיה במרחק של 15 מטרים לפחות מהמקלט, לפי התקנות.
• אטימות: לפי תקנה 5א, אטימות מקלט ומרחב מוגן תעמוד בדרישות ת”י 4577.

שאלו את המהנדס איך נפתרות סוגיות הניקוז והחשמל בפועל. כדאי להעלות אותן כבר בפגישה הראשונה.

האם מרתף נחשב קומה בפטור מהיתר לממ”ד?

מרתף אינו נספר כקומה בפטור מהיתר, לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון: בהגדרת “בנייה נמוכה”, מבנה של עד 2 קומות מעל פני הקרקע, לא באה במניין קומה המצויה בתת הקרקע. קומת עמודים כן נספרת.

לכן מבנה עם מרתף ושתי קומות מעל הקרקע עדיין יכול להיחשב בנייה נמוכה לצורך הפטור. מה שהפטור מאפשר לבנות מוגבל:

• ממ”ד אחד לכל יחידת דיור, לפי דברי ההסבר. הפטור לא חל על שיפורי מיגון בחדר קיים או על חדר נוסף עם שיפורי מיגון.
• שטח של 9 מ”ר נטו ללא קירות. על ממ”ד גדול יותר ההסדרים לא חלים, וגם לא הליך הרישוי המקוצר.
• התאמה לתוכנית החלה במגרש, כולל קווי בניין, ורק בדירה הבנויה כדין ובהיתר.

דברי ההסבר לא קובעים שהפטור חל על ממ”ד שנבנה במרתף, ולכן כדאי לבדוק זאת מראש מול פיקוד העורף. פירוט נוסף בנושא הפטור מהיתר לממ”ד ובנושא קווי בניין לממ”ד.

מצב הפטור תלוי בזמן. לפי דברי ההסבר, הוראת השעה נקבעה במקור לשנה, החל מ-26.10.23. נכון לאוקטובר 2026 לא מצאנו פרסום רשמי שמאשר הארכה, וכל הארכה מוצעת נשארת בלתי מאומתת עד שתתפרסם.

כמה עולה ממ”ד במרתף?

עלות ממ”ד במרתף נעה בין 50 ל-100 אלף ש”ח, לפי אתר בולדוזר פיתוח, אתר מסחרי שאינו מציין תאריך או אם המחיר כולל מע”מ. אין מקור רשמי למחיר, והמספר משקף הערכה כללית של האתר בלבד.

לפי האתר, העלות תלויה בגודל המרחב, בסוג הבנייה ובעלויות החומרים והעבודה. לכן מומלץ להתייחס למספר כאל אינדיקציה, ולקבל הצעות מחיר מפורטות ממספר קבלנים. לחישוב ראשוני אפשר להשתמש במחשבון עלות ממ”ד.

אילו חלופות יש לממ”ד תת קרקעי?

המדריך של מינהל התכנון ופיקוד העורף מ-2023 הוא המקור לשלושה מסלולי בנייה לממ”ד בפטור: בנייה קונבנציונלית, מבנה יביל או מבנה מתועש. אם מרתף לא מתאים, אלה האפשרויות שקבועות במדריך.

מי שבונה בקומה עליונה או על עמודים ימצא מידע בממ”ד על עמודים או בקומה שנייה ובממ”ד לפי קומה. המדריך לממ”ד בבית פרטי מרכז את התמונה הרחבה, וגודל ממ”ד לפי התקן מפרט את המידות.

הצעד המעשי הבא: לפני שמזמינים תוכנית, שלחו לעורך הבקשה שאלה כתובה אחת, האם מרתף בבית שלכם יכול לשמש ממ”ד דירתי, ובקשו תשובה שמתבססת על פיקוד העורף.

רוצים לדעת כמה זה יעלה אצלכם? למחשבון עלות ממ"ד ←