ממ"ד בדירה שכורה – מה הזכויות שלך כשוכר?

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 5 מקורות

לפי חוק ההתגוננות האזרחית (נוסח 2022), שוכר של דירה עם ממ”ד חסום בחפצים חייב לפנות אותו בעצמו, ושוכר של דירה בלי ממ”ד לא זכאי אוטומטית לבטל את החוזה. שני המצבים שונים לפי החוק: בראשון חל סעיף 14א לחוק ההתגוננות האזרחית, ובשני חל חוק השכירות והשאילה, שבו ממ”ד אינו מופיע בין התנאים של דירה “שאינה ראויה למגורים”. הדף מבוסס על נוסח נבו של חוק השכירות ועל נוסח חוק ההתגוננות האזרחית כפי שפורסם באתר gov.il באוקטובר 2022, וייתכנו תיקונים מאוחרים.

בקצרה:

• לפי סעיף 14א(א) לחוק ההתגוננות האזרחית, דיירי בית חייבים לפנות את המקלט ממיטלטלין ולהחזיקו במצב שמאפשר שימוש בכל עת.
• לפי סעיף 14א(ז), גם “המחזיק בו בפועל” נחשב דייר, ולכן שוכר חשוף לחובה הזו.
• התוספת הראשונה לחוק השכירות מונה שישה תנאים לדירה שאינה ראויה למגורים, וממ”ד אינו ביניהם.
• משכיר מתקן ליקוי רגיל בתוך 30 יום מדרישת השוכר, וליקוי דחוף בתוך 3 ימים (סעיף 25ח(ב)).
• שינויים בממ”ד, כמו בכל מושכר, דורשים הסכמת המשכיר (סעיף 16א(א)).

האם משכיר חייב לספק ממ”ד בדירה להשכרה?

מאז תיקון 2017 לחוק השכירות והשאילה, התוספת הראשונה מגדירה 6 תנאים לדירה שאינה ראויה למגורים, וממ”ד אינו אחד מהם, ולכן לא מצאנו בחוק חובה לספק ממ”ד. לפי סעיף 25ו(א) המשכיר מוסר את הדירה כשהיא ראויה למגורים, ודירה שמתקיים בה אחד התנאים שבתוספת הראשונה היא “דירה שאינה ראויה למגורים”. לפי סעיף 25ו(ב), מסירת דירה כזו נחשבת הפרת חוזה.

התוספת הראשונה מונה שישה תנאים: אין מערכת ניקוז; אין מערכת חשמל או תאורה; אין פתחי אוורור ותאורה טבעית ודלתות וחלונות לסגירתם; אין מערכת להספקת מי שתייה; אין מחיצה בין השירותים לדירה; וסיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו. ממ”ד או מרחב מוגן אינם ברשימה לפי נוסח נבו שנבדק. השר רשאי לשנות את התוספת בצו באישור ועדת החוקה.

מכאן שדירה בלי ממ”ד אינה “לא ראויה” מכוח התוספת בלבד, והשאלה אם היא מתאימה לכם היא שאלה של חוזה ושל מה שהמשכיר הצהיר. לפי סעיף 8 לחוק, תניה בחוזה שפוטרת את המשכיר מאחריות לפגם שידע עליו או היה עליו לדעת ולא הודיע לשוכר, בטלה.

האם אפשר לבטל חוזה או להפחית שכר דירה בגלל ממ”ד?

אם הדירה לא ראויה למגורים לפי התוספת, יש זכויות, ואם היא רק בלי ממ”ד, הדבר תלוי בחוזה. לפי מרכז הנדל”ן (2017), מסירת דירה שאינה ראויה מזכה את השוכר לבטל את החוזה בכל עת, גם אם ידע על הליקוי, והוראה זו אינה ניתנת להתנייה. התיקון אושר בכנסת ב-17.7.2017 ונכנס לתוקף ב-17.9.2017.

לפי מקו (2.8.2026), אין בחוק סעיף המחייב לוודא תקינות ממ”ד בהשכרה, והבדיקה בפועל מוטלת על השוכר. אם המשכיר הצהיר מראש על פגם והשוכר שכר בכל זאת, קשה לטעון נגדו אחר כך. אלה דברי כתבה ולא ציטוט חוק. לפי אותה כתבה, מלחמה ותחושת חוסר ביטחון לבדן אינן עילה להפסקת תשלום שכר דירה, ונזק ממשי שהופך את הדירה ללא ראויה עשוי לזכות בהפחתה יחסית ובמקרים חמורים בביטול.

סעיף 15(א) לחוק קובע שאם השימוש במושכר נמנע בגלל נסיבות במושכר או בדרכי הגישה אליו, השוכר פטור מדמי שכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע. לפי 15(ב) ההגנה חלה רק אם השוכר לא ידע על הנסיבות בעת כריתת החוזה ולא יכול היה למנען. התייעצו עם עורך דין לפני שמפסיקים לשלם.

ממ”ד חסום בחפצים: מי חייב לפנות אותו?

הדייר חייב לפנות, וגם שוכר נחשב דייר לפי סעיף 14א(ז) לחוק ההתגוננות האזרחית (נוסח 2022). לפי סעיף 14א(א) לחוק ההתגוננות האזרחית קובע שדיירי בית חייבים לפנות את המקלט מכל המיטלטלין (למעט אלה שחובה או מותר להחזיקם לפי דיני ההתגוננות האזרחית), לשמור על הניקיון ולהחזיקו במצב המאפשר שימוש בו בכל עת כמחסה מפני התקפה.

לפי סעיף 14א(ז), דינו של בעל בית הגר בעצמו בביתו, “או המחזיק בו בפועל”, כדין דייר לעניין הסעיף. כלומר שוכר שמחזיק בדירה חייב בפינוי ובהחזקה. הנוסח מדבר על “מקלט” וההחלה על ממ”ד דירתי נלמדת ממנו, ולכן כדאי לוודא עם עורך דין.

מה קורה אם לא מפנים: לפי סעיף 14א(ד), רשאית הרשות המקומית (או עובד שהוסמך) לפנות את המיטלטלין לאחר הודעה בכתב של 15 יום לפחות מראש, והפינוי אינו גורע מאחריותו הפלילית והאזרחית של החייב. לפי סעיף 24(ב), העובר על דיני ההתגוננות האזרחית ולא נקבע עונש אחר צפוי למאסר של שלושה חודשים או לקנס (שנה בעת מצב מיוחד בעורף).

מה מותר ומה אסור לשוכר לעשות בממ”ד?

לפי חוק ההתגוננות האזרחית (נוסח 2022) וחוק השכירות והשאילה (תיקון 2017), ארבע פעולות נפוצות של שוכר מוסדרות בנפרד. הטבלה מסכמת מה אסור, מה מותר בהסכמה ומה על המשכיר למסור.

כלל האחסון של 20% נוגע למקלט משותף בבית משותף. לא מצאנו הנחיה מפורשת של פיקוד העורף על אחסון בממ”ד של דירה, ולכן אל תניחו שהוא חל עליו.

מי מתקן דלת, חלון או פתח אוורור תקולים בממ”ד?

המשכיר מתקן ליקוי שאינו קל ערך על חשבונו, בתוך 30 יום מדרישת השוכר. לפי סעיף 25ח(ב), ליקוי דחוף, כלומר פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, מתוקן בתוך שלושה ימים. המשכיר אינו חייב לתקן ליקוי קל ערך או ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר בדירה: סעיף 25ח(א) קובע שהשוכר אחראי לליקוי כזה ומתקן אותו על חשבונו, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת.

אם המשכיר לא תיקן בתוך התקופה, חלים סעיפים 9(א) ו-9(ב) לפי סעיף 25ח(ג): השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית את דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות, בכפוף להודעה מראש. לפי כל זכות, חוזה אינו יכול להעביר לשוכר את חובת התיקון מעבר למותר בחוק (לפי תקציר תוצאת חיפוש, שכן העמוד עצמו נחסם).

פרטים על תקלות בדלת הממ”ד ראו תיקון תקלות בדלת ממ”ד, ועל החובה החוקית לבנות ממ”ד ראו חוק חובת בניית ממ”ד.

מה כדאי לבדוק לפני חתימה על חוזה שכירות?

לפי סעיף 25ז(ג) לחוק השכירות (תיקון 2017), המשכיר נותן לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה לא יאוחר ממועד המסירה, ולכן לפני חתימה בדקו שהממ”ד פנוי, שהדלת והחלון נסגרים, ושקיבלתם את ההוראות האלה. תעדו את מצב הממ”ד בפרוטוקול מסירה, כי הצהרה מראש של המשכיר על פגם משפיעה על זכויותיכם בהמשך. אם הממ”ד חסום בחפצי המשכיר, בקשו לפנות אותו לפני המסירה.

הצעד המעשי הבא: אם אתם שוכרים דירה עכשיו, בקשו מהמשכיר בכתב לתקן כל ליקוי בדלת או בחלון הממ”ד ושמרו את ההודעה, כדי שמניין 30 הימים (או 3 ימים בדחוף) יהיה מתועד. ראו גם האם ממ”ד חייב להיות מחובר לבית.