תוספת ממ"ד לבניין קיים: איך מתמודדים עם התנגדות שכנים?
בעמוד הזה
שכן יכול להתנגד לתוספת ממ”ד בשני מסלולים נפרדים: מסלול קנייני (החלטת בעלי הדירות) ומסלול תכנוני (בקשה להיתר בוועדה המקומית). כדי להתמודד איתו מתחילים בספירה: לממ”ד דירתי או קומתי די ב-60% מהדירות לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, ושכן שנשאר במיעוט רשאי לתבוע את המפקח על רישום מקרקעין תוך 30 יום. במסלול הפטור מהיתר הבקשה מוגשת לפיקוד העורף ולא לוועדה המקומית, והפטור אינו פוטר מעמידה בהוראות החלות על המקום.
בקצרה:
- ההסכמה הקניינית: 60% מהדירות לממ”ד דירתי או קומתי, לעומת שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף להרחבה רגילה.
- מתנגד שנשאר במיעוט רשאי לתבוע את המפקח על רישום מקרקעין תוך 30 יום, והפנייה אינה מעכבת את ההרחבה כשלעצמה.
- בבקשה להיתר צריך להודיע לבעל זכויות שלא הסכים, והוא רשאי להתנגד בכתב בתוך 15 ימים מקבלת ההודעה.
- בפטור מהיתר הבקשה מוגשת לפיקוד העורף שבודק תוך 14 ימים, והתאמה לתכניות היא באחריות עורך הבקשה.
- מועד פקיעת הפטור (25–26.10.2026) אינו מאומת בפרסום רשמי, וגם ההארכה המוצעת עד סוף 2028 לא אומתה.
האם שכן יכול לעצור תוספת ממ”ד לבניין קיים?
שכן יכול לעצור את התוספת רק אם הוא חלק מרוב מתנגד או אם הוא מוכיח פגיעה מהותית בזכויותיו. לפי סעיף 71ב(א)(1) לחוק המקרקעין, לממ”ד דירתי או קומתי די בהחלטה של בעלי 60% מהדירות, ולכן 41% מהדירות מספיקים כדי לחסום. שכן יחיד לא חוסם לבדו, אלא אם הוא נמנה על המתנגדים בבית קטן.
מעבר להחלטה, אם הבקשה היא להיתר, הוועדה המקומית שומעת התנגדויות. במדריך על הוספת ממ”ד לדירה קיימת בבניין משותף תמצאו את התמונה הרחבה.
כמה שכנים צריכים להסכים לממ”ד בבית משותף?
הרוב הנדרש לפי חוק המקרקעין, נכון ל-2026, תלוי בסוג ההרחבה והוא נקבע לפי מספר הדירות. לממ”ד דירתי או קומתי די ב-60% מהדירות, ולהרחבה רגילה נדרשים שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף.
| נושא | מה קובע החוק |
|---|---|
| ממ”ד דירתי או קומתי | 60% מהדירות (71ב(א)(1)) |
| הרחבה רגילה | שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף |
| בית מורכב מאגפים | כל אגף כבית נפרד, בתנאי שאין בנייה באגף אחר (71ב(א)(2)) |
| פגיעה בזכויות בנייה יחסיות | אסורה (71ב(ב)) |
| תשלומי איזון | למי שדירתו אינה ניתנת להרחבה (71ב(ד)-(ו)) |
בעל דירה שדירתו הורחבה נחשב מסכים להרחבות דומות של דירות אחרות בבניין, לפי סעיף 71ב(ג). אם אין הסכמה על סכום האיזון, שמאי מקרקעין שהוסכם עליו קובע אותו, וההוצאות מתחלקות לפי החלק ברכוש המשותף. פירוט נוסף יש במתי צריך אישור ועד בית ושכנים.
מה עושים כשדייר מסרב או מגיש תביעה למפקח?
שכן שנשאר במיעוט רשאי לתבוע את המפקח על רישום מקרקעין, אם הוא טוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, לפי סעיף 71ג. התביעה מוגשת תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, או מיום המצאתה למי שלא נכח, והמפקח רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים.
המפקח רשאי לבטל את ההחלטה, לשנותה או להתנותה בתנאים, בין היתר באמצעות תשלומי איזון. הפנייה אינה מעכבת כשלעצמה את ביצוע ההרחבה, אלא אם המפקח הורה אחרת. לכן תעדו את ההחלטה, את מועד המצאתה ואת מי שנכח, כדי שיהיה ברור מתי נפתח המועד.
איך מתנהל הליך ההיתר בוועדה המקומית שלב אחר שלב?
הליך ההיתר מורכב מהסכמת בעלי הזכויות, הודעה למי שלא הסכים, ותקופת התנגדות. לפי תקנה 36(א) לתקנות רישוי בנייה, לא תוגש בקשה להיתר אלא אם ניתנה הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין, ולבעל זכויות שלא הסכים שולח המבקש הודעה במסירה אישית או בדואר רשום.
לפי תקנות 36(ב) ו-37, בעל זכויות שקיבל הודעה רשאי להגיש התנגדות בכתב בתוך 15 ימים מקבלתה, ומהנדס הוועדה מעביר העתק למבקש ולעורך הבקשה. הודעות פרסום של ועדות מקומיות מציינות לפעמים 14 ימים לפי סעיף 149, ולכן בדקו את המועד בהודעה בפועל. הוועדה רשאית להקל בקווי בניין לממ”ד, והקלה כזו כפופה לפרסום ולהתנגדויות לפי סעיף 149, לפי מינהל התכנון.
חלק ט’1 לתקנות קובע הליך מקוצר להוספת מרחב מוגן דירתי לבניין קיים, ובו פטור מבקשת מידע ותכניות מצומצמות. לא מצאנו שינוי בכללי ההסכמה וההודעה בתקנה 36. על מועד הערר לא מצאנו נוסח רשמי, ולכן אין כאן מספר ימים.
על מה שכנים מתנגדים בדרך כלל, ואיך מתכוננים?
אחד המקרים שמצאנו הוא ערר מחוז חיפה (ערר 1047/0319). ועדת הערר דחתה ערר של שלושה בעלי דירות עורפיות על היתר לממ”ד ומרפסות בחזית, וקבעה שקושי עתידי של העוררים אינו שיקול והמיקום המבוקש הוא התכנון המיטבי. זהו מקרה בודד ממקור משני, ולא כלל.
| סוג ההתנגדות | איך מתכוננים |
|---|---|
| פגיעה בזכויות בנייה יחסיות | להראות שההחלטה לא פוגעת בהן, לפי סעיף 71ב(ב) |
| מיקום הממ”ד בחזית | לתעד למה המיקום המבוקש הוא התכנון המיטבי, כפי שנקבע בחיפה |
| קווי בניין וחריגות | לבדוק עם עורך הבקשה אם נדרשת הקלה לפי סעיף 149 |
| סירוב להסכים | לספור את הדירות ולבדוק אם יש 60% לפי סעיף 71ב |
כדי להתכונן, אספו חתימות בכתב, תעדו את מועד ההודעה לכל בעל זכויות, וצרפו לבקשה תשובות לכל נימוק צפוי. התערבות בבקשה לפי סעיף 149 מתבצעת בוועדה המקומית, ולכן שמרו על ההודעות בדואר רשום.
האם פטור מהיתר עוקף התנגדות שכנים?
לפי מינהל התכנון, הבקשה מוגשת לפיקוד העורף ולא לוועדה המקומית, והוא בודק תוך 14 ימים רק את המיגון. התאמה לתכניות, לקווי בניין ולהנחיות מרחביות היא באחריות עורך הבקשה, והפטור אינו פוטר מעמידה בהוראות החלות על המקום.
שטח הממ”ד בפטור מוגבל ל-9 מ”ר נטו, ואין צורך באישור רשות מקרקעי ישראל. בבקשה יש לציין את פרטי בעלי הזכויות במקרקעין, ובסיום הביצוע, בתוך 45 ימים, מדווחים לוועדה המקומית ולפיקוד העורף. נכון לאוקטובר 2026, מועד פקיעת הפטור (25–26.10.2026) אינו מאומת בפרסום רשמי, וגם ההארכה המוצעת עד סוף 2028 (כתבה מ-26.4.2026) לא אומתה. לדירת גן ראו ממ”ד בדירת גן.
שאלות נפוצות
כמה שכנים צריכים להסכים לממ"ד בבניין קיים?
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין די בבעלי 60% מהדירות לממ"ד דירתי או קומתי.
תוך כמה זמן אפשר לתבוע את המפקח על רישום מקרקעין?
תוך 30 ימים מיום ההחלטה או המצאתה למי שלא נכח. המפקח רשאי להאריך מטעמים מיוחדים.
תוך כמה ימים מגישים התנגדות בבקשה להיתר?
לפי תקנות 36 ו-37 לתקנות רישוי בנייה, בעל זכויות שקיבל הודעה רשאי להתנגד בכתב בתוך 15 ימים. הודעות פרסום של ועדות מציינות לפעמים 14 ימים.
האם פטור מהיתר עוקף התנגדות שכנים?
הוא עוקף את הליך ההתנגדות בוועדה, כי הבקשה מוגשת לפיקוד העורף, אך לא את ההסכמה הקניינית.
מה קבעה ועדת הערר בחיפה לגבי ממ"ד בחזית?
ועדת ערר מחוז חיפה דחתה ערר של שלושה בעלי דירות עורפיות, וקבעה שקושי עתידי של העוררים אינו שיקול והמיקום המבוקש הוא התכנון המיטבי.