חוק חובת בניית ממ"ד: מתי זה חייב ומאיזה שנה?

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 5 מקורות

חובת בניית ממ”ד חלה על כל בנייה חדשה שהיתר הבנייה שלה נדון אחרי תיקון תקנות ההתגוננות האזרחית ב-1992, שנעשה בעקבות מלחמת המפרץ הראשונה. לפי מבקר המדינה, מאז אותה שנה פיקוד העורף מאשר שתוכנית הבנייה שבבקשה להיתר כוללת מרחב מוגן. המקורות חלוקים בפרט אחד: יש שמזכירים 1991, ובהערכות של מבקר המדינה מ-2025 מניחים 1995.

בקצרה:

• חובת מרחב מוגן (ממ”ד, ממ”ק או ממ”מ) חלה על בנייה חדשה מאז תיקון התקנות ב-1992, לפי מבקר המדינה.
• לפי מבקר המדינה, התיקון ב-1992 קבע עדיפות למרחבים מוגנים על פני המקלטים שהיו נהוגים עד אז; לשאלת הוספה בדיעבד פנו לוועדה המקומית ולפקע”ר.
• פיקוד העורף (פקע”ר) הוא הרשות המוסמכת ליישום החוק, ובסעיף 14(ג) מוזכר פטור מחובת ההקמה.
• הפטור מהיתר לבניית ממ”ד בבית נמוך בתוקף עד 26.10.2026 לפי נבו, והארכה עד 2028 עדיין לא מאומתת.
• בטבלה שלמטה אפשר לבדוק לפי שנת ההיתר אם הדירה שלכם אמורה לכלול ממ”ד.

מאיזו שנה חובה לבנות ממ”ד?

חובת הממ”ד בבנייה חדשה נקבעה בתיקון לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) משנת 1992. מבקר המדינה כותב בדוח מינואר 2024 שהתיקון בא אחרי מלחמת המפרץ הראשונה, ושבו הוגדר מרחב מוגן, כולל ממ”ד וממ”ק, כמקלט.

התיקון גם קבע עדיפות למרחבים מוגנים על פני המקלטים שהיו נהוגים עד אז.

כאן מתחילות הסתירות. מסמך של מרכז המחקר של הכנסת ואתר וואלה מתארים עדכון באוגוסט 1991, ואילו מבקר המדינה מתאר את התיקון כתשנ”ב-1992. בדוח אחר, מ-2025, מבקר המדינה מניח לצורך הערכות שדירות שנבנו לפני 1995 אינן כוללות ממ”ד ושדירות מאוחרות יותר כוללות. ההנחה הזו נועדה לסטטיסטיקה, והיא לא תאריך משפטי.

מה קובע החוק ומי אוכף את החובה?

החובה נשענת על חוק ההתגוננות האזרחית, התשי”א-1951, ועל התקנות שהותקנו מכוחו. לפי מבקר המדינה, הם מחייבים ממ”ד, ממ”ק או ממ”מ בכל בנייה חדשה.

הציטוט שמביא הדוח מסעיף 14(ג) לחוק מתנה מתן היתר בכך שתוכנית הבנייה כוללת התקנת מקלט, או שניתן פטור מהחובה. הרשות המוסמכת ליישום החוק היא פקע”ר.

בפועל, ההכרעה נעשית בשלב ההיתר. לפי מבקר המדינה, נכון לסוף 2022 פקע”ר עסק בכ-98% מכלל הבקשות להיתרי בנייה או תעודות גמר שחייבות בקרת תכן או ביצוע בתחום המיגון. לפי סעיף 14(ג), מתן היתר בנייה מותנה בכך שהתוכנית כוללת מקלט או שניתן פטור מהקמתו.

האם הדירה שלי חייבת בממ”ד? טבלה לפי שנת היתר

הדירה חייבת בממ”ד כשהיתר הבנייה שלה ניתן אחרי תיקון התקנות ב-1992, ובהערכות של מבקר המדינה מניחים שבדירות שנבנו אחרי 1995 יש ממ”ד. הטבלה מסכמת את הנתונים שמצאנו במקורות רשמיים.

שימו לב: הטבלה היא כלי אורינטציה. הדרך המהימנה לבדוק היא היתר הבנייה והמסמכים שאושרו בו. אם אין לכם אותם, פנו לוועדה המקומית.

האם החובה חלה גם על תוספת בנייה ובית פרטי?

לפי מבקר המדינה, החוק והתקנות מחייבים מרחב מוגן בכל בנייה חדשה, וסעיף 14(ג) מתנה מתן היתר בנייה בכך שהתוכנית כוללת מקלט או שניתן פטור מהקמתו. הדוחות שבדקנו אינם מפרטים כיצד הדבר חל על תוספות בנייה, ולכן בדקו זאת מול הוועדה המקומית ופקע”ר.

מי שרוצה ממ”ד לבית ישן יכול לפעול בדרך של היתר רגיל או דרך הפטור מהיתר, כפי שמוסבר בהמשך. ההבדל בין מבנה שמחובר לבית לבין מבנה נפרד מוסבר במדריך על חיבור הממ”ד לבית.

לפי נתוני מינהל התכנון בדוח מבקר המדינה, כ-76% מההיתרים בשנים 2018 עד 2021 (13,702 היתרים) ניתנו לבנייה נמוכה של עד שתי קומות, אך הם כ-18% (16,199) מיחידות הדיור, ואילו 22% מההיתרים לבנייה גבוהה (3 עד 9 קומות) הם כ-49% (43,913) מיחידות הדיור. אם אתם בבניין משותף, ייתכן שתידרשו להתמודד עם שכנים. את זה פירטנו במדריך להתנגדות שכנים לתוספת ממ”ד.

מה ההבדל בין ממ”ד, ממ”ק וממ”מ מבחינת החובה?

ממ”ד, ממ”ק וממ”מ הם שלושה סוגי מרחב מוגן, וכל אחד מהם עונה על חובת 1992 בבנייה חדשה, לפי מבקר המדינה. ההבדל הוא במיקום ובסוג המבנה: דירתי בתחום הדירה, מוסדי במבנה ציבור, וקומתי ברמת הקומה.

לפי התקנות, מרחב מוגן דירתי ממוקם בתחום הדירה ומיועד לשרת את דיירי הדירה בלבד. מרחב מוגן מוסדי הוא מרחב מוגן במבנה ציבור. ממ”ק הוא מרחב מוגן קומתי. לפי אותן תקנות, מרחב מוגן הוא כאמור מקלט בתוך מעטפת המבנה,.

הטבלה המלאה של כל ההבדלים, כולל מקלט ומיגונית, נמצאת בהשוואה בין ממ”ד, מקלט, ממ”ק וממ”ם. על הגדרת הממ”ד עצמו קראו במה זה ממ”ד.

מה מצב הפטור מהיתר נכון לאוקטובר 2026?

הפטור מהיתר לבניית ממ”ד הוא הוראת שעה שבתוקף לפי נוסח נבו מ-26.10.2023 עד 26.10.2026. נכון לאוקטובר 2026, בנוסח שקראנו אין הארכה מעבר לתאריך הזה.

הפטור חל על יחידת דיור ללא ממ”ד במבנה של עד שתי קומות מעל הקרקע, ועל יחידה צמודת קרקע שאין מעליה או מתחתיה יחידת דיור. לפי תקנה 30ג הבקשה מוגשת באופן מקוון דרך עורך הבקשה, הרשות המוסמכת בודקת אותה בתוך 14 ימים, והעבודה צריכה להתחיל בתוך שנה מהאישור. ההודעה על סיום הביצוע נמסרת בתוך 45 ימים.

מה קורה אחרי 26.10.2026? לפי תקנה 30ו, הוראות הפטור ימשיכו לחול על בקשות שהוגשו במהלך תקופת התוקף. לגבי בקשות חדשות: דיווח במרכז הנדל”ן מדבר על הארכה צפויה עד סוף 2028, אבל לא מצאנו פרסום רשמי, ולכן אי אפשר לאשר אותה. בדקו ברשומות ובאתר פקע”ר לפני שאתם מתכננים סביב התאריך. פירוט נוסף במדריך הפטור מהיתר.

מה עושים אם אין ממ”ד בדירה?

אם בדירה אין ממ”ד, הדוחות שבדקנו אינם קובעים חובה למי שלא מבקש היתר חדש; בדקו מול הוועדה המקומית ופקע”ר. להלן חמישה צעדים מעשיים לפי הסדר. נקודת המוצא היא למצוא את היתר הבנייה ולראות אם נספח מיגון אושר, ואם הוא נעדר, מסלול הפטור מהיתר מוגבל לפי נבו לבית של עד שתי קומות, עם עד 3 מ”ר נוספים באזור עימות.

1. אספו את היתר הבנייה ואת נספח המיגון מהוועדה המקומית.
2. בדקו אם הדירה בבניין משותף או בבית צמוד קרקע, כי זה קובע אם הפטור מהיתר רלוונטי.
3. אם אתם דיירים בשכירות, הזכויות שלכם שונות. ראו ממ”ד בדירה שכורה.
4. בדקו אם יש מענק באזור שלכם במדריך המענקים.
5. הכינו תקציב עם מחשבון עלות ממ”ד.

הדרישות ההנדסיות ממוקדות בתקנים של פקע”ר, ופירוטן במדריך התקנות והמפרט. את הגודל המינימלי תמצאו במדריך גודל ממ”ד תקני.

רוצים לדעת כמה זה יעלה אצלכם? למחשבון עלות ממ"ד ←