ממ״ד באזור מגורים שלך - איתור שירותים לפי שכונה ועיר

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 7 מקורות

ממ”ד קרוב אליך הוא לא שירות אחד שאפשר לאתר במפה, אלא שלושה דברים שמשתנים לפי כתובת: הרשות המקומית שמטפלת בבקשה, מסלול הרישוי שמתאים לבניין שלכם, והזכאות למענק באזור שלכם. לפי תקנות התכנון והבנייה, פיקוד העורף בודק בקשה לממ”ד בפטור מהיתר תוך 14 ימים, והכללים ארציים. מה שמקומי הוא תב”ע והנחיות מרחביות. הדיווח מוגש לוועדה המקומית ולפיקוד העורף.

בקצרה:

• הבדיקה של פיקוד העורף ארצית: 14 ימים לאישור או דחייה, ו-45 ימים מסיום הבנייה לדיווח לוועדה המקומית ולפיקוד העורף.
• פטור מהיתר חל על בניין של עד 2 קומות או על יחידה צמודת קרקע, בשטח עד 9 מ”ר נטו, ובלי ממ”ד קיים.
• הוראת השעה נקבעה עד 26.10.2026. הארכה לסוף 2028 דווחה כצפויה, ולא מצאנו פרסום רשמי שמאשר אותה.
• בקו העימות דווח על סבסוד של 132 עד 182 אלף ש”ח לפי שנת הבנייה, ובמרחק 0–9 ק”מ מהגבול. הנתון מהתקשורת ולא אומת באתר ממשלתי.
• באתר הזה אין המלצה על קבלנים. יש רשימת בדיקה למה לברר באתר הרשות המקומית שלכם.

מה זהה בכל עיר ומה משתנה בין רשויות?

הליך הפטור מהיתר לממ”ד קבוע בתקנות ארציות. ההבדל בין עיר לעיר הוא בתכנית החלה על המגרש ובהנחיות המרחביות.

לפי תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), סימן ו’1, הממ”ד פטור מהיתר רק אחרי אישור הרשות המוסמכת, כלומר פיקוד העורף. הרשות בודקת תוך 14 ימים, והעבודה חייבת להתחיל בתוך שנה מהאישור. עיריית חיפה מדגישה במסמך מיוני 2025 שהפטור אינו פוטר מהחובה לעמוד בכל ההוראות החלות על המקום, והוא מתאפשר רק אם אין סטייה מהתב”ע, מההנחיות המרחביות או מקווי הבניין.

איזה מסלול רישוי מתאים לבית שלכם?

עיריית חיפה מפרסמת ארבעה מסלולי רישוי להוספת ממ”ד (מסמך מיוני 2025): פטור מהיתר דרך פיקוד העורף, בקשה להיתר מכוח התמ”א למיגון, היתר ברישוי מקוצר, ובקשה להיתר עם הקלות.

פטור מהיתר מתאים למבנה של עד שתי קומות מעל הקרקע או ליחידה צמודת קרקע. לפי הדרכת פיקוד העורף, עורך בקשה מגיש את התיק במערכת הרישוי המקוונת, עם נספח מיגון מלא ומסמך התקשרות עם מעבדה מוסמכת לבדיקות בטון לפי ת”י 466. תיק שחסרים בו מסמכים אלה חוזר ללא בדיקה, ותיקים במבנים של יותר מ-2 קומות לא מאושרים בפטור.

עיריית חיפה מוסיפה שברישוי מקוצר מחשבים רק את שטח הממ”ד המוצע, ופטורים ממפת עדות בתעודת הגמר. ההיתר אינו כרוך באישור רמ”י, וההליך פטור מהיטל השבחה בבקשה ללא הקלות. התנגדות של שותפים בנכס מוכרעת ברשות הרישוי העירונית ללא זכות ערר.

פירוט על ההליך עצמו תמצאו במדריך לפטור מהיתר בנייה לממ”ד ובמדריך להיתר בנייה לממ”ד.

האם הפטור מהיתר עדיין בתוקף?

תקופת הוראת השעה לפטור מהיתר לממ”ד נקבעה מ-26.10.2023 עד 26.10.2026, לפי נוסח התקנות. נכון לאוקטובר 2026 לא מצאנו פרסום רשמי על הארכה, ולכן אי אפשר לאשר שהפטור ימשיך לחול אחרי התאריך.

לפי מרכז הנדל”ן מ-26.4.2026, הארכה עד סוף 2028 הייתה צפויה לאישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ועדיין לא אושרה בעת הפרסום. לא נמצא פרסום רשמי על אישור ההארכה. סעיף 30ו בתקנות קובע שהתקנות ממשיכות לחול על בקשות שהוגשו בתקופת הוראת השעה, אבל לא נבדק כאן איך זה מתיישם בפועל בכל רשות.

כלל אצבע: בדקו את מצב התוקף באתר פיקוד העורף ובאתר הוועדה המקומית ביום ההגשה. אם התאריך קרוב, שאלו את עורך הבקשה אם כדאי לפתוח במקביל מסלול של רישוי מקוצר. מבחינת היקף, פיקוד העורף מסר למועצה הארצית שמאז 17.10.2023 ועד אוגוסט 2024 הוגשו 4,470 בקשות לממ”ד במבנה מגורים, ואושרו 3,732.

איך בודקים את הכללים בחיפה, בירושלים, בתל אביב ובבאר שבע?

בדיקת כללים מקומיים נעשית באתר הרשות המקומית ומול הוועדה המקומית. עיריית חיפה היא דוגמה: היא מפרסמת מסמך ייעודי (יוני 2025) עם ארבעת המסלולים ופניות לתב”ע ולהנחיות המרחביות.

לא מצאנו הנחיות ייעודיות בנוסח מאומת לירושלים, לתל אביב ולבאר שבע, ולכן אנחנו לא מתארים אותן. מה שאפשר לעשות בכל עיר זהה:

1. חפשו באתר הרשות “הנחיות מרחביות” ו”מרחב מוגן” או “ממ”ד”.
2. בדקו אם התב”ע החלה על המגרש מאפשרת ממ”ד בתוך קווי הבניין.
3. שאלו את המחלקה המטפלת איזה מסלול רישוי נהוג אצלם ואיפה מגישים דיווח סיום.
4. ודאו עם עורך הבקשה שהתב”ע וההנחיות נבדקו, כי לפי עיריית חיפה הפטור אינו פוטר מהחובה לעמוד בכל ההוראות החלות על המקום.

אותה בדיקה נכונה גם לשכונה. שתי שכונות באותה עיר יכולות להיות תחת תוכניות שונות, וכך גם בניין שמיועד לשימור או להריסה, שעליו לא חלה התמ”א למיגון. הרקע הכללי נמצא במדריך בניית ממ”ד ובעמוד ממ”ד, מקלט וממ”ק: ההבדלים.

האם יש הבדל בצפון ובקו העימות?

בצפון ובקו העימות ההבדל הוא בדרישות התכן ובמענקים. לפי התקנות, דרישות התכן נקבעות לפי סיווג היישוב כעורפי או קדמי, ולכן ממ”ד ביישוב שסווג כקדמי אינו בהכרח זהה בדרישותיו לממ”ד ביישוב עורפי.

לגבי המענק, כלכליסט דיווח ב-10.6.2026 על החלטת ממשלה שמעמיקה את הסבסוד במרחק 0–9 ק”מ מהגבול: 182 אלף ש”ח למי שיתחיל לבנות עד סוף 2027, ו-132 אלף ש”ח למי שיבנה ב-2028. לא מצאנו נוסח ממשלתי שמכריע, ולכן יש לאמת את זכאות היישוב באתר gov.il או מול פיקוד העורף לפני שמתכננים תקציב.

פירוט נוסף במדריך למענק הממ”ד בקו העימות בצפון ובמדריך המענקים והסבסוד.

איך מוצאים איש מקצוע מקומי בלי להסתמך על רשימות?

עורך בקשה הוא נקודת ההתחלה לחיפוש איש מקצוע מקומי, כי בקשה לפטור מהיתר מוגשת על ידי עורך בקשה במערכת הרישוי המקוונת של פיקוד העורף, שבודק אותה תוך 14 ימים. אנחנו לא ממליצים על חברות, ואף רשימה בעמוד הזה אינה דירוג.

הדרכת פיקוד העורף קובעת מה צריך להיות מוכן בסיום: בדיקת חוזק בטון, בדיקת אטימות ואישורי התקנה של מסגרות המגן ושל מערכת האוורור והסינון. אלה שאלות שכדאי לשאול כל מועמד לפני חוזה: מי מזמין את מעבדת הבטון, מי אחראי לדיווח תוך 45 ימים, ומה קורה אם התב”ע לא מאפשרת פטור.

עוד חומר לבדיקה נמצא ברשימת הבדיקה לחוזה עם קבלן ממ”ד ובמדריך לבחירת קבלן. להערכת עלות תוכלו להשתמש במחשבון עלות ממ”ד.

נתון מקומי אחד מדגים את הפער: לפי ICE מדצמבר 2024, בהסתמך על הכלכלן הראשי באוצר, 19% מהדירות בחיפה הן עם ממ”ד, לעומת 32% במחוז חיפה כולו. לכן כדאי לבדוק את המצב ברמת הבניין, ולא להניח שהאזור מוגן.

רוצים לדעת כמה זה יעלה אצלכם? למחשבון עלות ממ"ד ←