תמ"א 38 מה זה: הגדרה, ראשי תיבות ונוסח משולב 1/2/3

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 4 מקורות

תמ”א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לשיפור עמידות מבנים קיימים בפני רעידות אדמה: תוכנית שנותנת לבעלי דירות בבניינים ישנים זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק הבניין. לפי המדריך הממשלתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היא חלה על בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1 בינואר 1980. המספרים שאחרי המספר 38, כמו 38/1, 38/2 ו-3א, מתארים מסלולים ותיקונים ולא תוכניות נפרדות.

בקצרה:

• תמ”א 38 היא ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית, והמספר 38 מקרי: היו 37 תוכניות מתאר ארציות לפניה.
• היא חלה על בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1.1.1980, כשתקן 413 לעמידות ברעידות אדמה אושר לראשונה ב-1975.
• 38/1 הוא חיזוק ועיבוי (עד 2.5 קומות), ו-38/2 הוא הריסה ובנייה מחדש. בשוק מכונה חיזוק ועיבוי גם “38/3”, והריסה ובנייה מחדש גם “38/3א”, ולכן כדאי לוודא למה התכוון מי שהציג את הפרויקט.
• תיקון 3א מחשב את הזכויות בהריסה לפי מספר הקומות בבניין: מ-1.5 קומות ועד 3.5 קומות.
• לפי דברי ההסבר לתיקון 139, התמ”א עומדת בתוקפה עד 1.10.2023, ובמרחב תכנון שהתקיימו בו תנאי ההחלטה עד 18.5.2026; לא אומת עדכון רשמי מאוחר יותר, ומומלץ לוודא מול הוועדה המקומית.

מה ראשי התיבות של תמ”א 38?

תמ”א 38 היא השם המקוצר של “תוכנית מתאר ארצית לשיפור עמידות מבנים קיימים בפני רעידות אדמה”, תוכנית שמיועדת לבניינים עם היתר מלפני 1980. בחוק המקרקעין מוגדרת התוכנית כ”תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה”.

המספר 38 אינו מעיד על שנה או על סעיף. לפי המדריך הממשלתי מיולי 2019, הוא מקרי ומלמד רק שהיו 37 תוכניות מתאר ארציות לפניה. התוכנית עצמה היא כלי תכנוני: היא מאפשרת לחזק בניינים ישנים ולקבל זכויות בנייה, כמו תוספת קומות והרחבת דירות קיימות עד 25 מ”ר, כולל ממ”ד.

לאילו בניינים תמ”א 38 חלה?

תמ”א 38 חלה על בניין שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1 בינואר 1980 ושמהנדס קבע שאינו עמיד בפני רעידות אדמה. תקן 413 אושר לראשונה ב-1975, והמועד 1.1.1980 נקבע כדי לאפשר זמן הטמעה.

לפי המדריך הממשלתי, התנאי השלישי הוא גודל: יותר משתי קומות ושטח של יותר מ-400 מ”ר בתוכנית מאושרת. במבנים נמוכים יותר אפשר לחזק ולהרחיב דירות קיימות, אבל בלי להוסיף יחידות דיור. בין 2005 ל-2018 ניתנו לפי המדריך היתרים ל-53,687 יחידות דיור מכוח התוכנית, מתוכן 25,924 יחידות תוספתיות ב-2,767 מבנים.

עוד נקודה שקל לפספס: הזכויות הן מותנות ולא מוקנות. הוועדה המקומית רשאית שלא להתיר את מימושן, כולן או חלקן, בנימוקים שירשמו בפרוטוקול.

מה ההבדל בין תמ”א 38/1, 38/2 ו-38/3?

תמ”א 38/1 היא מסלול החיזוק והעיבוי של בניין קיים, ותמ”א 38/2 היא מסלול ההריסה והבנייה מחדש. המספרים נולדו מהתיקונים לתוכנית, והמדריך הממשלתי מציין שהמספור נוגע לשינויים שבוצעו בתוכנית הארצית לאורך השנים.

הבלבול סביב 38/3 נפוץ בשוק. לפי המדריך, פרויקט חיזוק ועיבוי מכונה בשוק “38/1” או “38/3”, ופרויקט הריסה ובנייה מכונה “38/2” או “38/3א”. לכן כדאי לבקש מהיזם לציין במפורש אם מדובר בחיזוק ועיבוי או בהריסה ובנייה מחדש.

מה שינו תיקונים 2, 3 ו-3א?

תיקונים 2, 3 ו-3א לתמ”א 38 הרחיבו בהדרגה את התוכנית מחיזוק בלבד להריסה ובנייה מחדש, ואז כיילו את הזכויות. לפי המדריך הממשלתי, תיקון 2 איפשר לקבל את הזכויות גם בהריסת מבנה והקמתו מחדש, ותיקון 3 העלה את התוספת ל-2.5 קומות, לעומת קומה אחת בתוכנית המקורית.

תיקון 3א, שאושר בסוף 2016, עוסק בחישוב הזכויות במסלול ההריסה ובנייה מחדש לפי מספר הקומות בבניין הקיים:

התיקון קבע גם שקומת עמודים מפולשת, או קומת גג ששטחה 50% ומעלה מקומה טיפוסית, נספרות במניין הקומות. הנתון הסופי של בניין מסוים נקבע מול הוועדה המקומית.

האם תמ”א 38 היא פינוי בינוי?

תמ”א 38 אינה פינוי בינוי. לפי המדריך הממשלתי מ-2019, פרויקט תמ”א 38 נעשה לרוב בבניין יחיד ומקודם בהליך קצר יחסית, עם היתר בנייה וללא אישור תוכנית מפורטת.

פינוי בינוי, לעומת זאת, מחייב לפי המדריך לפחות 24 דירות קיימות. בנוסף הוא דורש תב”ע, כלומר תוכנית מפורטת. לפי המדריך, תמ”א 38 מקודמת בהליך קצר יחסית, בלי אישור תוכנית מפורטת, בניגוד לפינוי בינוי.

האם תמ”א 38 עדיין בתוקף?

תוקף תמ”א 38 הוגבל בזמן. לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139, והחלטת המועצה הארצית שהם מצטטים, התוכנית עומדת בתוקפה עד 1.10.2023, ובמרחב תכנון שהתקיימו בו תנאי ההחלטה עד 18.5.2026. על בקשה להיתר שהוגשה עד המועדים האלה ימשיכו לחול הוראות התמ”א.

לא מצאנו פרסום רשמי מאוחר יותר שמעדכן את המועדים האלה, ולכן נכון לאוקטובר 2026 המצב המדויק בעיר שלכם לא מאומת. הכלל המעשי הוא לשאול את הוועדה המקומית אם התוכנית חלה על הבניין, ובאיזה מועד הוגשה הבקשה. עוד על התאריכים בעמוד תוקף תמ”א 38.

החלופה לתמ”א 38 היא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הידוע כחלופת שקד. הוא מרחיב את סמכות הוועדות המקומיות לאשר בתכנית העצמת זכויות במגרש עם מבנה הטעון חיזוק, ובתקופת המעבר החלופה חלה במקביל לתמ”א. לפי ההגדרה בחלופה, זה בניין שהיתרו ניתן לפני 1.1.1980, או בין 1980 ל-31.12.1984 עם חוות דעת מהנדס מבנים, בן שתי קומות לפחות ועם ארבע יחידות דיור לפחות, ו-70% לפחות משטחו משמשים למגורים. במסלול ההריסה אפשר להגדיל שטחים סחירים עד פי ארבעה מהקיים כדין מעל הקרקע.

מה הקשר בין תמ”א 38 לממ”ד?

תמ”א 38 היא ערוץ להוספת ממ”ד בבניין ישן: הרחבת דירה של עד 25 מ”ר כוללת את הממ”ד. לפי המדריך הממשלתי, פרויקט מחייב פתרון מיגון (ממ”ד, מיגון חדר קיים או מקלט) בהתאם להוראות פיקוד העורף ולאישורו, והתוכנית מאפשרת חריגה מקווי בנייה להקמת ממ”ד או מעלית, בכפוף לאישור הוועדה המקומית.

בחלופת שקד הדרישה כתובה במפורש: בתכנית חובה לקבוע הוראת ממ”ד או ממ”ק. מי שרוצה להבין מה בדיוק נחשב ממ”ד יכול לקרוא את מה זה ממ”ד, ואת ההבדלים מול מקלט וממ”ק בהשוואה בין ממ”ד, מקלט וממ”ק. פירוט נוסף על הקשר לפרויקטים מופיע בהסבר תמ”א 38 וממ”ד, והדרך להוסיף ממ”ד מחוץ לתוכנית מוסברת במדריך בניית ממ”ד.

איפה מוצאים את הנוסח המשולב של התוכנית?

מי שבודק זכות ספציפית צריך לעבוד מול הנוסח המשולב של התוכנית, ולא מול סיכומים בעיתונות. בנושא אחוזי ההסכמה כדאי להבחין בין המקורות: לפי המדריך הממשלתי בהריסה ובנייה מחדש נדרשת הסכמת 100%, או 80% בתנאים, ולפי נוסח החוק בנבו סעיף 5 מאפשר פנייה למפקח בבקשת שני שלישים מהדירות לבניית דירות חדשות.

הצעד המעשי, בשלושה שלבים:

1. פתחו את הוראות התוכנית באתר מינהל התכנון.
2. בקשו מהוועדה המקומית את מסמך המדיניות העירוני, אם יש כזה.
3. בדקו את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) בנוסחו העדכני לפני חתימה על הסכם עם יזם.

אם אתם בודקים בנייה של ממ”ד בלי פרויקט שלם, עמוד חוק התכנון והבנייה לממ”ד מסביר מה נדרש.