עד מתי תמ"א 38 בתוקף? התאריך המדויק ומה קורה אחריו

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 6 מקורות

תמ”א 38 פקעה ב-18 במאי 2026, לפי דיווח של מרכז הנדל”ן מ-10 ביוני 2026, ולא ניתן עוד להגיש בקשות להיתר מכוחה. לא מצאנו פרסום רשמי של המועצה הארצית או ברשומות שמאשר זאת, ולא מצאנו הארכה כלשהי אחרי התאריך הזה. לכן הנתון מוצג כאן כדיווח בלבד.

בקצרה:

• לפי מרכז הנדל”ן (יוני 2026), התמ”א פקעה ב-18.5.2026 “באופן סופי ומוחלט” בכל הארץ (נכון לאוקטובר 2026, לא אומת בפרסום רשמי).
• התאריכים שמתערבבים בכל מקום: 1.10.2023, 29.8.2024 ו-18.5.2026. לכל אחד מהם משמעות אחרת.
• בערים שלא הגישו תכנית מחליפה התמ”א פקעה כבר ב-29.8.2024, עם הוראות מעבר לבקשות שהוגשו עד 31.12.2024.
• תכנית שאושרה לפי סעיף 23 לתמ”א לא פוקעת רק בגלל פקיעת התמ”א, אלא אם נקבע אחרת בתכנית עצמה.
• חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) היא המסלול החוקי החלופי לבניין בודד.

עד מתי תמ”א 38 בתוקף?

תמ”א 38 בתוקף, לפי הדיווחים, עד 18.5.2026 לכל המאוחר. מרכז הנדל”ן (10.6.2026) כתב שהתמ”א “פקעה ב-18 במאי באופן סופי ומוחלט בכל רחבי הארץ”, ושמכוחה הופקו היתרים לכ-160,000 דירות בכ-20 שנה. ועדת הכספים אישרה כבר ב-2022 הארכה של הטבות המס של התמ”א עד 18.5.2026, וכך גם צוין שהתוכנית תקפה עד המועד הזה.

כאן צריך זהירות. המקורות הרשמיים שבדקנו לא כללו הודעה על הפקיעה הסופית, והדף של gov.il בנושא הארכת התוקף נחסם לשליפה. לכן כדאי לבדוק בוועדה המקומית ובאתר מינהל התכנון לפני שמקבלים החלטה כספית.

מה ציר הזמן של פקיעת תמ”א 38?

בפועל היו כמה מועדים שונים, והבלבול ביניהם הוא המקור לרוב הטעויות באינטרנט. הטבלה מסכמת אותם לפי המקורות שמצאנו.

לפי ynet (31.7.2024), מינהל התכנון הודיע שלא יהיו הארכות נוספות. ב-15 ערים שהגישו תכנית מחליפה נשארה התמ”א בתוקף עד מאי 2026 או עד אישור התכנית, ולשלוש ערים נוספות (גבעתיים, טירת כרמל וירושלים) הוארכה בזמן שקידמו תכנית משלהן.

האם תמ”א 38 הוארכה אחרי מאי 2026?

לא מצאנו הארכה של תמ”א 38 אחרי 18.5.2026, לא בפרסום רשמי ולא בדיווח בעיתונות, כולל הדיווח של מרכז הנדל”ן מ-10.6.2026. החלטה רשמית של המועצה הארצית או פרסום ברשומות בנושא לא אותרו. אם אתם נתקלים בטענה להארכה, בקשו את מספר ההחלטה ותאריכה.

שימו לב גם לנושא קרוב אך נפרד: הפטור מהיתר לבניית ממ”ד והארכה מוצעת שלו ל-2028 אינם נבדקו בעמוד הזה, וכל נתון עליהם נשאר לא מאומת עד לפרסום רשמי.

מה קורה לבעלי דירות שעוד לא חתמו?

בעלי דירות שלא חתמו על חוזה עם יזם עד הפקיעה לא יכולים עוד להתקדם במסלול תמ”א 38 עצמו, ומה שנשאר זה מסלול חלופי. מה שכדאי לבדוק, לפי הממצאים שלנו:

1. האם הוגשה בקשה להיתר. לפי החלטת המועצה הארצית מ-6.8.2024, בערים שבלי תכנית מחליפה רק בקשה שהוגשה עד 31.12.2024 המשיכה לחול לפי התמ”א.
2. האם בעיר יש תכנית מחליפה. לפי מרכז הנדל”ן (יוני 2026), בתל אביב, מחוץ לרובעים 3 ו-4, חלופת שקד היא המסלול היחיד לבניין בודד.
3. מה כתוב בחוזה. אם כבר חתמתם על חוזה עם יזם, בקשו מעורך דין לבדוק מה הוא קובע במקרה של פקיעה.

מי שמתעניין בשלבי הפרויקט ובבעיות שצצות בדרך יכול להמשיך לתמ”א 38 שלבי התהליך ולבעיות נפוצות בתמ”א 38. חיפוש פרויקטים קיימים אפשר לעשות לפי חיפוש פרויקטי תמ”א 38 במדלן.

מה מחליף את תמ”א 38?

חלופת שקד היא חלופה לתמ”א 38 שנקבעה בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (2022). לפי דברי ההסבר של תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (gov.il), התיקון מרחיב את סמכות הוועדות המקומיות לאשר, במסגרת תכנית העצמת זכויות, מגרשים שבהם מבנה הטעון חיזוק מפני רעידות אדמה. עיקרי ההסדר בסעיף 62א ובסימן ד’ (סעיפים 70א–70ט).

סעיף 62א(א)(21)–(24) קובע ארבעה מסלולים. הם כוללים הריסה ובנייה מחדש לעומת חיזוק, עירוב שימושים סחירים וציבוריים, והעברת זכויות בנייה למגרשים אחרים. התיקון גם קובע כללי חבות בהיטלי השבחה ומאפשר איחוד תכנון ורישוי.

הקצב איטי: לפי מרכז הנדל”ן, באשדוד לא הונפק עד 2026 אף היתר מכוח חלופת שקד, יותר מארבע שנים אחרי חקיקתה ביוני 2022. בהרצליה אומצה בספטמבר 2025 מדיניות חלופת שקד להריסה ובנייה בלבד, והתמ”א ותכנית ר/2213 פוקעות בה בינואר 2026.

באילו ערים יש תכנית מחליפה בתוקף?

תכנית מחליפה לתמ”א 38 בתוקף קיימת, לפי מרכז הנדל”ן (יוני 2026), ב-8 אזורי תכנון בלבד. הטבלה מציגה את הסטטוס לפי אותה כתבה.

לפי ynet (ספטמבר 2024), תל אביב, בת ים, בני ברק ולוד לא האריכו, ותשע ערים אישרו תכנית מחליפה עצמאית: חולון, הרצליה, רמת השרון, קריית מוצקין, הוד השרון, יקנעם עילית, רחובות, קריית גת וקריית אונו. הנתונים לעיל לקוחים ממקורות מתאריכים שונים (ספטמבר 2024 ויוני 2026), ולכן הסטטוס בעיר שלכם נבדק מול הוועדה המקומית.

מה עם חוזה שכבר נחתם או היתר קיים?

תכנית שאושרה לפי סעיף 23 לתמ”א 38 אינה פוקעת אוטומטית עם פקיעת התמ”א. לפי דברי ההסבר לתיקון 139 של מינהל התכנון ב-gov.il (2022), פקיעת התמ”א אינה גוררת פקיעה של תכניות שאושרו לפי סעיף 23, אלא אם נקבע אחרת בהוראות אותה תכנית. מצבם של חוזה שנחתם או של היתר שכבר הוצא לא נבדק כאן, ויש לברר אותו מול הוועדה המקומית ועורך דין.

הצעד המעשי הבא: בקשו מהוועדה המקומית מידע על מצב ההיתר, ובדקו עם עורך דין מה קובע החוזה שחתמתם. אם אתם בודקים זכאות לממ”ד בבניין ישן, ראו את בדיקת זכאות לתמ”א 38 ואת הסבר על תמ”א 38 וממ”ד.