תמ"א 38 וממ"ד: מה הקשר ואיך זה משפיע על הדירה שלך

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 4 מקורות

ממ”ד בפרויקט תמ”א 38 נקבע בחוק לפי המסלול: במסלול חיזוק התוכנית חייבת לקבוע מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור, ובמסלול הריסה ובנייה מחדש הבניין החדש כולל ממ”ד אלא אם ניתן פטור. נכון לאוקטובר 2026 יש גם עניין אחר: לפי מרכז הנדל”ן, תמ”א 38 פקעה ב-18.5.2026 ואי אפשר עוד להגיש מכוחה בקשות להיתר.

בקצרה:

• במסלול חיזוק (סעיף 70ד(ב)(3)) התוכנית חייבת לקבוע ממ”ד או ממ”ק לכל יחידת דיור, כולל דירות קיימות.
• במסלול הריסה ובנייה מחדש (סעיף 70ב) אין הוראה מפורשת, אבל הבניין החדש כולל ממ”ד אלא אם ניתן פטור.
• שטח הממ”ד נכלל במכסת זכויות הבנייה: תוספת של עד 200% בחיזוק, ושטח כולל של עד 400% מהקיים בהריסה.
• השטח המזערי של ממ”ד הוא 9 מ”ר נטו, ללא קירות.
• הפטור מהיתר לממ”ד מתאים רק לבנייה של עד שתי קומות, ותוקפו לפי נבו עד 26.10.2026.

האם תמ”א 38 עדיין קיימת ב-2026?

תמ”א 38 פקעה סופית בכל הארץ ב-18.5.2026, לפי כתבה של מרכז הנדל”ן מ-10.6.2026, ולא ניתן עוד להגיש מכוחה בקשות להיתר. לפי אותה כתבה, מכוחה הוצאו היתרים לכ-160 אלף דירות ב-20 השנים האחרונות.

במקומה פועלות תוכניות מקומיות. לפי מינהל התכנון, כפי שדווח בכתבה, מתוך 18 מרחבי תכנון שבהם הוארכה התמ”א עד 18.5.2026, שמונה אישרו תוכנית מחליפה: רמלה, יבנה, רעננה, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע וגבעתיים. בתל אביב, בת ים, בני ברק ונתניה התמ”א לא הוארכה.

מסלול נוסף הוא “חלופת שקד”, שנקבעה בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה. לפי הכתבה, עד 10.6.2026 לא הונפק מכוחה אף היתר בנייה. הנתונים האלה מגיעים מכתבה ולא מפרסום רשמי, ולכן בדקו את המצב בוועדה המקומית. פרטים על התאריך מופיעים בעד מתי תמ”א 38 בתוקף.

האם חייבים ממ”ד בפרויקט תמ”א 38?

הממ”ד בפרויקט תמ”א 38 מחויב בדרך שונה בכל מסלול. במסלול חיזוק זו חובה מפורשת בחוק, ובהריסה ובנייה מחדש זו מסקנה שמגיעה מדברי ההסבר הרשמיים של מינהל התכנון לתיקון 139.

בחיזוק, סעיף 70ד(ב)(3) קובע שהתוכנית תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור, בשטח שלא יפחת מהשטח שקבע שר הביטחון, או מרחב מוגן קומתי (ממ”ק), אלא אם ניתן פטור לפי חוק ההתגוננות האזרחית. ההוראה חלה גם על הדירות הקיימות בבניין, גם אם לא מבקשים תוספת שטחי בנייה.

בהריסה ובנייה מחדש לא נקבעה הוראה מפורשת. לפי דברי ההסבר, זה נעשה בעיקר משום שלממ”ד יש יתרון גם לחיזוק המבנה. עם זאת, כך נכתב שם, “המבנה החדש יכלול ממ”ד או ממ”ק, אלא אם ניתן פטור”. אתרים מסחריים כותבים שהיזם חייב לבנות ממ”ד בכל דירה. הנוסח הרשמי זהיר יותר, ולכן בהסכם כדאי לדרוש את זה בכתב.

מה ההבדל בממ”ד בין חיזוק להריסה ובנייה מחדש?

ההבדל המרכזי הוא איך החוק מגדיר את חובת הממ”ד ואיזו תוספת בנייה מותרת. הטבלה מבוססת על דברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139.

תנאי הסף לחלופה כוללים בניין שלפחות 70% משטחו משמש למגורים כדין, ובין התנאים החלופיים בהגדרה גם היתר בנייה שניתן לפני 1.1.1980. במסלול חיזוק נדרשת גם חוות דעת של מהנדס הוועדה המקומית, שיש הצדקה לחיזוק במקום הריסה, וסקר הנדסי של מהנדס מבנים. למי שבודק אם הבניין מתאים, יש מדריך בדיקת זכאות לתמ”א 38.

איך הממ”ד נספר בזכויות הבנייה ובשטח הדירה?

שטח הממ”ד נכלל במכסת זכויות הבנייה של הפרויקט, ולא מתווסף אליה. השטח המזערי שלו הוא 9 מ”ר נטו, ללא קירות, לפי תקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים).

במסלול הריסה ובנייה מחדש, שטח הבנייה לממ”ד נכלל במסגרת ההגדלה, עד 400% מהשטח הקיים. במסלול חיזוק, שטחי הממ”ד שנקבעו במבנה הטעון חיזוק מנוכים ממכסת התוספת, לפי דברי ההסבר.

ההסדרים בחוק התכנון והבנייה לשטחי בנייה לממ”ד (סעיף 151(ג)) ולפטור מהיטל השבחה חלים רק על ממ”ד בשטח המזערי. מינהל התכנון מציין את זה במפורש. מרכז הנדל”ן מזכיר בכתבה אחת ממ”ד של עד 12 מ”ר, וזה סותר את התקנות, ולכן לא נצטט את המספר הזה.

מה קורה אם אין ממ”ד בדירה והבניין לא בפרויקט?

דירה ללא ממ”ד בבניין שאינו בפרויקט תמ”א 38 יכולה לבנות ממ”ד במסלול הפטור מהיתר, אבל רק אם היא יחידת דיור בבנייה נמוכה או צמודת קרקע. הפטור הוא הוראת שעה, ותוקפה לפי נבו הוא 26.10.2023 עד 26.10.2026.

לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון, ההוראה חלה על מבנה שאינו עולה על שתי קומות מעל הקרקע, או על יחידת דיור שאין מעליה או מתחתיה יחידת דיור אחרת. הפטור ניתן לממ”ד אחד לכל יחידת דיור שאין לה ממ”ד, ולדירה שנבנתה כדין בלבד. לכן הוא לא מתאים לבניין משותף גבוה.

בנבו תוקנו התקנות ב-4.9.2024, ב-14.10.2024 וב-19.10.2025, ולא נמצאה הארכה מעבר ל-26.10.2026 נכון ל-21.10.2026. הצעה להאריך עד 2028 לא אומתה בפרסום רשמי, ולכן אל תניחו שהיא בתוקף. פרטים מלאים במדריך פטור מהיתר לממ”ד.

תמ”א 40/א/1 מקלה בצפון, עד 9 ק”מ מהגבול: בניית מרחב מוגן חדש מותרת גם בחריגה של עד מטר מקווי הבניין ובחריגה מתכסית. התוספת לכל הארץ, תמ”א 40/א/1/1, הייתה בהערות הציבור נכון לנובמבר 2023. ההקלות חלות רק על ממ”ד בשטח המזערי.

מה כדאי לבדוק בהסכם עם היזם?

בהסכם עם יזם כדאי לוודא שנכתב בו במפורש שבכל דירה ייבנה ממ”ד, ושהשטח שלו לא יפחת מהמזערי. הניסוח הרשמי מותיר מקום לפרשנות, ולכן הסתמכות על “זה חובה” לא מספיקה.

שלוש בדיקות פשוטות לפני החתימה: האם יש תוכנית מחליפה ביישוב שלכם ומה היא קובעת על ממ”דים, באיזה מסלול הפרויקט מקודם, והאם מצוין שהממ”ד אינו מנוכה משטח הדירה שהובטח לכם. אל תסמכו על הנתון המסחרי שלפיו מותר 25 או 13 מ”ר תוספת, כי המקורות חלוקים ותלויים ברשות. את הסדר המלא של התהליך תמצאו בשלבי תמ”א 38.

הצעד הבא: פנו לוועדה המקומית ובקשו לדעת איזו תוכנית חלה על הבניין שלכם, ושאלו אם נקבע בה ממ”ד. עלות הממ”ד בפועל אפשר לבדוק במחשבון עלות ממ”ד, ואת הפרויקטים הפעילים מסביר מדריך חיפוש פרויקטי תמ”א 38.

רוצים לדעת כמה זה יעלה אצלכם? למחשבון עלות ממ"ד ←