איך בודקים אם הבניין שלך זכאי לתמ"א 38? מדריך בדיקה

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 5 מקורות

בניין זכאי להתחדשות לפי החלופה לתמ”א 38 (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) אם ההיתר שלו ניתן לפני 1.1.1980 (או בין 1980 ל-1984 עם חוות דעת מהנדס מבנים), והוא כולל לפחות שתי קומות מעל הקרקע וארבע יחידות דיור, ו-70% לפחות משטחו משמשים למגורים. כדי לבדוק זאת צריכים היתר הבנייה מתיק הבניין, מספר גוש וחלקה, ופנייה לוועדה המקומית. נכון לאוקטובר 2026, תוקפה של התמ”א עצמה אחרי 18.5.2026 לא אומת בפרסום רשמי, ולכן את המצב בעיר שלכם בודקים מול הוועדה.

בקצרה:

• לפי מינהל התכנון, בניין “טעון חיזוק” הוא בניין שניתן לו היתר לפני 1.1.1980, או בין 1980 ל-1984 עם חוות דעת מהנדס מבנים.
• נדרשות לפחות שתי קומות מעל הקרקע וארבע יחידות דיור לפי היתר, ו-70% שטח מגורים.
• הזכות היא מסלול תכנוני, לא אוטומטית: הוועדה המקומית יכולה לסרב, ועליה לנמק בפרוטוקול.
• הכלים הרשמיים לבדיקה הם איתור גוש וחלקה ואיתור תוכניות באתר gov.il.
• שיעורי ההסכמה של הדיירים משתנים לפי מסלול, והמקורות מציגים נתונים שונים.

האם הבניין שלי זכאי לתמ”א 38 ב-2026?

זכאות לתמ”א 38 תלויה בשנת ההיתר, במספר הקומות והיחידות ובשימוש הקיים בבניין. לפי דברי ההסבר לתיקון 139, החלטת המועצה הארצית אפשרה להאריך את התמ”א עד 18.5.2026 בתנאים שנקבעו, ובחלק מהרשויות היא נמשכה עד מאי 2026. מה שקרה אחרי התאריך הזה לא אומת במקור רשמי.

בפועל, שני דברים שונים נקראים היום “תמ”א”: התוכנית הישנה והחלופה בחוק (תיקון 139). לפי המדריך הממשלתי מ-2019 התוכנית הישנה חלה על בניין עם היתר לפני 1.1.1980, שמהנדס קבע שאינו עמיד ברעידות אדמה לפי תקן 413. את הפרטים על המועדים תמצאו גם בעמוד מתי פוקעת תמ”א 38.

מה התנאים לזכאות לפי תיקון 139?

התנאים לפי דברי ההסבר לתיקון 139 הם חמישה, וצריך לעמוד בכולם. הטבלה מסכמת אותם, ומשווה למדריך הממשלתי מ-2019 שמציג מסגרת ישנה יותר.

שימו לב שאי אפשר להסתמך על תנאי המדריך משנת 2019 כתנאי הזכאות העדכני. הם משקפים מסגרת משפטית אחרת. בניין שהיתרו ניתן אחרי 31.12.1984 אינו נכלל בחלופה.

קומת עמודים נספרת, וקומה עליונה חלקית נספרת רק אם שטחה לפחות מחצית משטח הקומה שמתחתיה. הספירה נעשית לפי הבנוי בפועל בהתאם להיתר.

איך בודקים שלב אחר שלב?

הבדיקה היא ארבעה צעדים: לאתר את המקרקעין, לשלוף את היתר הבנייה, לבדוק אילו תוכניות חלות, ולפנות לרשות המקומית. אפשר לעשות את שלושת הראשונים מהבית.

1. איתור גוש וחלקה. שירות “איתור גוש חלקה” באתר gov.il ממיר כתובת לגוש וחלקה ולהפך. האתר מציין שהנתונים אינם מקור סמכותי, ולאימות משפטי פונים ללשכות רישום המקרקעין.
2. היתר הבנייה. מבקשים מהוועדה המקומית את היתר הבנייה מתיק הבניין, כדי לדעת את שנת ההיתר ואת מספר הקומות והיחידות שאושרו.
3. איתור תוכניות. שירות איתור תוכניות, ישיבות ועררים באתר gov.il, שמבוסס על מאגר “מידע תכנוני” של מינהל התכנון, מאפשר חיפוש לפי כתובת או סטטוס, ללא עלות. גם govmap.gov.il משמש לאיתור תוכניות לפי מיקום.
4. פנייה לרשות. פונים למנהלת ההתחדשות העירונית, ובעיר שאין בה מנהלת, לאגף ההנדסה בעירייה.

כדי להבין איפה התהליך ממשיך אחרי הבדיקה, ראו שלבי תהליך תמ”א 38. את הכלי של מדלן מסבירים באיך מוצאים פרויקטי תמ”א 38 במדלן.

אילו שאלות כדאי לשאול את הוועדה המקומית?

פנייה ממוקדת חוסכת סבבים. לפי המדריך הממשלתי מ-2019, בשלב איסוף המידע הראשוני מומלץ לשאול את הרשות שבע שאלות:

• האם יש מדיניות עירונית ייחודית לתמ”א 38 באזור?
• האם הבניין כלול במקבץ לפינוי-בינוי?
• האם יש היתכנות לחיזוק ועיבוי או להריסה ובנייה?
• כמה קומות מותר לבנות באזור?
• האם יש מקום להרחיב דירות?
• מה מדיניות החניה?
• האם יש פרויקטים סמוכים?

כדאי גם לבקש רשימת פרויקטים לדוגמה שקיבלו היתר או שנמצאים בביצוע. מוסיפים לרשימה שאלה על המצב בימינו: עד מתי התמ”א בתוקף ברשות שלכם, ואם יש תוכנית מחליפה. לפי דברי ההסבר, “הגשה” של בקשה להיתר היא הגשת מסמכי הבקשה, אף לפני קליטתה, ובקשה שנדחתה והוגשה מחדש אחרי המועד לא חוסה תחת הוראת המעבר.

מה קורה אם הרשות לא מאשרת?

זכויות הבנייה מכוח תמ”א 38 הן, לפי המדריך הממשלתי מ-2019, זכויות מותנות ולא מוקנות. לרשות המקומית שמורה הזכות שלא להתיר את מימושן, כולן או חלקן, בנימוקים שיירשמו בפרוטוקול הוועדה. החלופה בתיקון 139 היא מסלול תכנוני דרך תוכנית ולא זכות אוטומטית.

לכן אפילו בניין שעומד בכל התנאים עלול לקבל תשובה שלילית. מחפשים אז את ההחלטה בפרוטוקול, ובודקים אם הסיבה היא מדיניות כללית או נתון ספציפי לבניין. על בעיות נפוצות אפשר לקרוא בעמוד בעיות נפוצות בתמ”א 38.

איזה אחוז מהדיירים צריך להסכים?

שיעור ההסכמה תלוי במסלול, ושני המקורות הרשמיים אינם זהים. לפי נוסח חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) בנבו, חיזוק ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה דורש החלטה של רוב בעלי הדירות, והרחבת דירה דורשת 60% מהדירות. הטבלה מציגה את שני המקורות זה מול זה.

הנוסח בנבו אינו מציין 80%, והמדריך הממשלתי מ-2019 מציין שיעור זה. לכן לפני שמתחילים לאסוף חתימות, בקשו מעורך דין לבדוק את הנוסח העדכני.

איך נראית רשימת המסמכים להכנה?

לפני הפנייה לוועדה כדאי להכין תיק אחד. הרשימה הבאה היא הצעה לסדר העבודה שלכם:

• היתר הבנייה של הבניין, כולל התשריט.
• מספר גוש וחלקה ונסח טאבו.
• רשימת הדיירים ויחידות הדיור, כדי לבדוק את תנאי הארבע.
• צילומי מצב של הבניין.
• חוות דעת מהנדס מבנים, אם קיימת. היא נדרשת במיוחד אם ההיתר ניתן בין 1980 ל-1984.

אחרי שאתם יודעים איפה אתם עומדים, בדקו אם הבניין מתאים לסימולציית עלות במחשבון עלות ממ”ד, אם בכוונתכם להוסיף ממ”ד לדירה קיימת.