שלבי תמ"א 38: כל התהליך מהחתימה ועד מסירת הדירה

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 5 מקורות

תהליך תמ”א 38 עובר דרך כמה שלבים עיקריים: התארגנות הדיירים, בחירת יזם, חתימה על הסכם, תכנון והיתר, פנייה למפקח לגבי סרבנים, ערבויות וביטוח, בנייה ומסירה. נכון לאוקטובר 2026 יש הסתייגות אחת גדולה: לפי מרכז הנדל”ן, תמ”א 38 פקעה ב-18.5.2026 ולא ניתן עוד להגיש מכוחה בקשות להיתר.

בקצרה:

• חוק החיזוק קובע מועדים: היזם צריך להתקשר עם מחצית מבעלי הדירות תוך 18 חודשים מהעסקה הראשונה, ועם הרוב הנדרש תוך שלוש שנים.
• בקשה להיתר בנייה יש להגיש תוך שלוש שנים ושישה חודשים מהעסקה הראשונה.
• אפשר לבטל עסקה שנחתמה לפני כינוס, כל עוד לא חתמו עליה 40% מבעלי הדירות.
• המקורות חלוקים בזמנים: היתר בשנתיים-שלוש לפי מדריך רשמי, ועד 24 חודשים לפי אתר מסחרי.
• המדריך הרשמי של הרשות להתחדשות עירונית מ-2019 מדבר על 80% להריסה ובנייה, אבל נוסח החוק בנבו מדבר על שני שלישים.

האם תמ”א 38 עדיין קיימת, ומה זה אומר על השלבים?

תמ”א 38 פקעה סופית בכל הארץ ב-18.5.2026, לפי כתבה של מרכז הנדל”ן מ-10.6.2026, ולא ניתן עוד להגיש מכוחה בקשות להיתר. הכתבה אינה מתייחסת לגורל בקשות שהוגשו לפני הפקיעה, ולא מצאנו מקור רשמי בנושא.

לפי אותה כתבה, מכוחה הוצאו היתרים לכ-160 אלף דירות בכ-20 שנה. מתוך 18 מרחבי תכנון, שמונה אישרו תוכנית מחליפה שנכנסה לתוקף: רמלה, יבנה, רעננה, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע וגבעתיים. שניים אישרו תוכנית שטרם נכנסה לתוקף, נהריה ואשדוד.

תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (“חלופת שקד”) מאפשר לוועדות מקומיות לאשר הריסה ובנייה מחדש עד 400% מהשטח הקיים או חיזוק עד 200%. לבדיקה מה חל על הבניין שלכם, פנו לוועדה המקומית. פרטים על התאריך בעד מתי תמ”א 38 בתוקף.

מהם שלבי תמ”א 38 מהחתימה ועד המסירה?

התהליך מורכב משלבים עוקבים, ולכל אחד יש גורם אחראי. הטבלה בנויה מנוסח חוק החיזוק בנבו, מהמדריך הרשמי של הרשות להתחדשות עירונית מ-2019 ומהמדריך שלה מ-2020.

לפי המדריך של 2019, אחרי ההיתר היזם נכנס לעבודה רק אחרי שהופקדו בידי הבעלים הערבויות ואישור הביטוח. ממליצים על מפקח בנייה מטעם הדיירים, במימון היזם, שיתחיל סמוך ככל האפשר למשא ומתן. את הבעיות שמתעוררות בדרך מפרט הבעיות הנפוצות בתמ”א 38.

איזה רוב חתימות צריך, ומה עושים עם דייר סרבן?

חוק החיזוק קובע רוב שונה לכל מסלול, ובמקרים מסוימים המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר גם בלי הסכמת הכול. כך עולה מסעיפים 3, 4, 5, 5א ו-7 לחוק, לפי נבו.

בבית של שש דירות ומעלה מוחלות בשינויים הוראות סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי. המפקח נותן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון, רשאי להתנות את האישור בתנאים, וממנה עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשם המתנגדים.

כאן המקורות סותרים. המדריך הרשמי מ-2019 כותב על 80% להריסה ובנייה מחדש, ונוסח החוק בנבו מדבר על שני שלישים בבית של ארבע דירות ומעלה. אל תסתמכו על 80%, ובדקו את הנוסח העדכני.

כמה זמן לוקח כל שלב?

תמ”א 38 לוקחת לפי המדריך הרשמי של 2019 שנתיים-שלוש עד היתר ושנה-שנתיים לבנייה בתמ”א 38/1, ואילו קליקת נדל”ן (עודכן 2025) כותבת על עד 24 חודשים להיתר ו-3-4 שנים לבנייה. המועדים בחוק מדויקים יותר מהטווחים של אתרים.

לפי סעיף 5ב(ה), רוב בעלי הדירות רשאים לבטל עסקה שנחתמה לפני כינוס או לפני מסמך עיקרי ההצעה, כל עוד לא חתמו עליה 40% מבעלי הדירות.

מה קורה בין ההיתר לתחילת העבודה, ואיך מתנהלות הבנייה והמסירה?

בין ההיתר לתחילת העבודה היזם צריך להפקיד ערבויות ולהציג פוליסת ביטוח, ורק אז נכנס לעבודה. לפי המדריך של הרשות להתחדשות עירונית מ-2020, שלבי הביצוע בתמ”א 38/1 הם תיעוד מצב הדירות, התארגנות, ביסוס, חיזוק השלד, גמר ומסירה.

ניתוקי תשתית מתוכננים מלווים בהתראה של לפחות 48 שעות, והיזם מתבקש להודיע שבועיים מראש על בניית מהלך מדרגות חדש. בתמ”א 38/1 הדיירים ממשיכים לגור בדירתם בזמן העבודות. היזם חייב להציע דירה שכורה לקשישים בני 80 ומעלה ביום חתימת העסקה הראשונה, ולאדם המרותק לביתו.

במסירה, הדייר אחראי למסירת דירתו בסיור עם מפקח ופרוטוקול ליקויים לתיקון הקבלן. הנציגות והמפקח אחראים למסירת השטחים המשותפים. היזם אחראי לתיקון צו הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין לאחר השלמת הפרויקט. ערבויות ההסכם כוללות ערבות בדק וערבות רישום בית משותף.

מה לבדוק בכל נקודת החלטה?

בנקודת החלטה, לפני חתימה, בדקו לפי הסדר ארבעה דברים. האם הבניין בתוכנית מחליפה ביישוב שלכם, איזה מסלול ואיזה רוב נדרשים לפי נוסח חוק החיזוק בנבו, אילו מועדים רצים מהעסקה הראשונה (18 חודשים ושלוש שנים), ואילו ערבויות נקבעו בהסכם. הצעד הבא הוא פנייה לוועדה המקומית. לבדיקת זכאות הבניין ראו בדיקת זכאות לתמ”א 38, ולהיבט הממ”ד ראו תמ”א 38 וממ”ד. פרויקטים פעילים אפשר לאתר במדריך חיפוש פרויקטי תמ”א 38.