תמ"א 38 נוסח משולב: התקנון, ההוראות והתקנות המלאות

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 3 מקורות

הנוסח המשולב של תמ”א 38 הוא מסמך של 21 עמודים בשם “תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה”, שמינהל התכנון מפרסם באתר gov.il בתאריך דצמבר 2016. הוא כלי עזר שמרכז את התכנית ואת השינויים שאושרו בה, אבל הוא אינו הנוסח המחייב משפטית. הדף הזה עובר על המבנה שלו, על מה שהוא קובע לגבי ממ”ד ועל ההבדל מול החלופה שבתיקון 139 לחוק.

בקצרה:

• הנוסח המשולב הרשמי נושא את התאריך דצמבר 2016 ומשתרע על 21 עמודים (לפי העתק gov.il שנבדק).
• לפי עמוד השער, “הנוסח המשפטי המחייב הוא כפי שאושרה תמ”א 38 על שינוייה ע”י ממשלת ישראל”, ולכן המשולב הוא עזר בלבד.
• בכל מסלול תוספת למבני מגורים נקבע כי התוספת תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה או מיועדת להרחבה, אלא אם אושר פתרון חלופי או פטור.
• בהריסה ובנייה מחדש לפי סעיף 14א, המבנה החדש יכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה.
• חלופת תיקון 139 מאפשרת עד 400% שטח בנייה בהריסה ובנייה מחדש ועד 200% בחיזוק.

מהו הנוסח המשולב של תמ”א 38 ואיפה מוצאים אותו?

הנוסח המשולב של תמ”א 38 הוא הקובץ שמינהל התכנון מפרסם בדף “תמ”א 38 ויישומה” ב-gov.il, ובו הוראות התכנית מחוברות לחמישה שינויים מאושרים. לפי עמוד השער, השינויים כוללים בין היתר את 38/1א ואת 38/3א, ואת השינויים עצמם ניתן למצוא באתר מינהל התכנון.

הנקודה שהכי חשוב להבין: הנוסח המשולב אינו מחייב. לפי הכיתוב על השער, הנוסח המשפטי המחייב הוא התכנית כפי שאושרה על שינוייה בידי ממשלת ישראל. מי שמגיש בקשה להיתר או חותם על הסכם צריך לבדוק מול מינהל התכנון והוועדה המקומית.

באותו דף ב-gov.il מרוכזים גם מסמכים רשמיים נוספים, ובהם מדריך לבעלי דירות מיולי 2019. הנוסח המשולב האחרון שמצאנו הוא מדצמבר 2016, ולא בדקנו אם פורסם נוסח מעודכן יותר.

מה כל פרק בתקנון תמ”א 38 אומר?

תקנון תמ”א 38 בנוי מחמישה פרקים ומכמה נספחים, והסעיפים שמעניינים בעלי דירות מרוכזים בפרק ב’. הטבלה מסכמת את המבנה לפי הנוסח המשולב מדצמבר 2016.

לפי הנוסח, התכנית חלה על כל שטח המדינה ועל מבנים קיימים שהוצא להם היתר לפני 1 בינואר 1980, למעט מבנים שתקן ישראלי ת”י 413 פטר אותם. היא לא חלה על מבנים המיועדים להריסה לפי תכנית או לפי צו סופי של בית משפט.

אילו מטרות קובעת התכנית?

המטרות של תמ”א 38 הן שיפור עמידות מבנים ברעידות אדמה, עידוד חיזוק באמצעות תוספות בנייה, והסדרים להריסה ולבנייה מחדש של מבנה שנדרש בו חיזוק. לפי הנוסח המשולב, יש בה גם תוספת זכויות במגרש אחר לפי סעיף 20א והנחיות לבקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק.

כדאי לדעת כמה זמן התכנית עצמה בתוקף, כי זה משפיע על כל מה שמופיע בנוסח. את הציר המלא תמצאו בעד מתי תמ”א 38 בתוקף. בקצרה, לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון המועצה הארצית אפשרה להאריך את תמ”א 38 עד 18.5.2026 ברשויות העומדות בתנאי ההחלטה; לא מצאנו פרסום רשמי שמאשר מה קרה אחרי מועד זה.

מה הנוסח קובע על הממ”ד בכל מסלול?

הנוסח המשולב של תמ”א 38 קובע חובה למרחב מוגן דירתי (ממ”ד) בכל מסלול שמוסיף או בונה יחידות דיור. “מרחב מוגן דירתי” מוגדר שם כהגדרתו בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש”ן-1990.

“רשות מוסמכת” מוגדרת בנוסח כהגדרתה בחוק ההתגוננות האזרחית, התשי”א-1951. להסבר נרחב על הנושא ראו תמ”א 38 וממ”ד.

איך מבדילים בין תמ”א 38 לחלופה בתיקון 139?

תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (2022), המכונה “החלופה לתמ”א 38”, ניתן בהמשך להחלטות המועצה הארצית על פקיעת התמ”א. לפי דברי ההסבר ב-gov.il, הוא מרחיב את סמכות הוועדות המקומיות לאשר תכניות להעצמת זכויות במגרשים שבהם מבנה הטעון חיזוק, ועיקרו בסעיף 62א ובסעיפים 70א עד 70ט.

תנאי הסף בסעיף 70א: מבנה בן שתי קומות לפחות מעל הקרקע עם ארבע יחידות דיור לפחות, שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1.1.1980, או בין 1.1.1980 ל-31.12.1984 עם חוות דעת מהנדס מבנים שהמבנה לא נבנה לפי התקן. נדרש גם ש-70% לפחות משטח הבנייה ישמשו למגורים, ושלא בוצעו בו עבודות חיזוק.

בהריסה ובנייה מחדש שטח הבנייה לממ”ד נכלל במסגרת ההגדלה. שר הפנים רשאי לקבוע בצו שיעורים של 450%, 500% או 550%. במסלולים של תוספת במגרש אחר (עד 300%) שטחי הממ”ד נכללים במכסה.

איך קוראים את הנוסח המשולב צעד אחר צעד?

כדאי להתחיל בפרק ב’, לבדוק איזה מסלול רלוונטי לבניין, ולעבור אחר כך לתנאי ההיתר בפרק ד’. לפני כן בדקו אם הבניין מתאים בכלל, בעזרת בדיקת זכאות לתמ”א 38, ואם אתם רוצים להבין מה קורה אחרי ההחלטה, קראו את שלבי התהליך בתמ”א 38.

שימו לב גם לנושאים הקניינים. לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, נדרשים בעלי 60% מהדירות להרחבת דירה (סעיף 4), ופה אחד כברירת מחדל להקמת דירות חדשות או להריסה ובנייה מחדש, אלא אם המפקח מאשר על פי תביעת בעלי שני שלישים מהדירות (סעיפים 5 ו-5א). נתון זה בא מהחוק ולא מהנוסח המשולב.

חיפוש פרויקטים קיימים בעיר אפשר לעשות בחיפוש פרויקטי תמ”א 38 במדלן.