הבעיות הנפוצות בתמ"א 38 ואיך להימנע מהן
בעמוד הזה
הבעיות הנפוצות בתמ”א 38 הן עיכוב במסירה, יזם שנתקע וגבייה ללא בטוחה, וההגנה העיקרית של רוכשים היא חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). לפי סעיף 2 לחוק, מוכר דירה אינו רשאי לקבל מהקונה יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את הכספים. נכון לאוקטובר 2026 יש נתון חשוב נוסף: לפי מרכז הנדל”ן, תמ”א 38 פקעה ב-18.5.2026.
בקצרה:
- חוק המכר מתיר לקבל מעל 7% ממחיר הדירה רק עם בטוחה: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד, הערת אזהרה או העברת בעלות.
- בהתאם לסעיף 4, קבלת מעל 7% ללא בטוחה היא עבירה שדינה מאסר שנה או כפל קנס.
- ביוני 2026 חויבה חברה בעיצום של כ-963 אלף ש”ח על גבייה מעל 7% ללא בטוחה בפרויקט בחולון.
- בנאות אפקה אישר בית המשפט באוגוסט 2026 חילוט ערבויות של רוכשי 3 דירות מיזם שנתקע.
- תמ”א 38 פקעה ב-18.5.2026, ולא ניתן עוד להגיש מכוחה בקשות להיתר.
האם עדיין אפשר לעשות תמ”א 38 אחרי מאי 2026?
תמ”א 38 פקעה סופית בכל הארץ ב-18.5.2026, לפי כתבה של מרכז הנדל”ן מ-10.6.2026, ולא ניתן עוד להגיש מכוחה בקשות להיתר. לפי אותה כתבה, מכוחה הוצאו היתרים לכ-160 אלף דירות ב-20 השנים האחרונות.
לפי נתוני מינהל התכנון כפי שדווחו בכתבה, מתוך 18 מרחבי תכנון שבהם הוארכה התמ”א, שמונה אישרו תוכנית מחליפה בתוקף. הכתבה מציינת גם פער בנתונים, 10 מול 8. מסלול נוסף הוא “חלופת שקד” של תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שלפי הכתבה לא הונפק מכוחה אף היתר בנייה נכון ל-10.6.2026. פרטים נוספים בעד מתי תמ”א 38 בתוקף.
מה הבעיות הנפוצות בתמ”א 38?
הבעיות הנפוצות בתמ”א 38 כוללות ערבויות חסרות, עיכוב במסירה ויזם שנתקע. הטבלה מחברת כל בעיה לסימן, לחוק או לפסיקה ולפעולה, על בסיס חוק המכר ומקרים שפורסמו.
| בעיה | סימן | מה אומר החוק או הפסיקה | מה עושים |
|---|---|---|---|
| גבייה ללא בטוחה | דורשים מעל 7% בלי ערבות | חוק המכר, סעיף 2: מעל 7% רק עם בטוחה | דרשו ערבות או פוליסה בחוזה |
| עיכוב במסירה | המסירה נדחית שוב ושוב | רמת השרון, 2021: פיצוי של כ-2 מיליון ש”ח לדיירים | תעדו מועדים בחוזה ופנו לעורך דין |
| יזם נתקע | העבודה נעצרת, מונה כונס נכסים | נאות אפקה, 2026: חילוט ערבויות | שמרו על ערבויות בתוקף |
| הערת אזהרה בלבד | נרשמה הערה אך לא ערבות | רמת גן (צו פירוק יולי 2018): הערות אזהרה נמחקו | אל תסתפקו בהערת אזהרה |
חוק המכר חל על רוכשי דירות מהיזם. לא אימתנו במקור רשמי שהוא חל על דירת הדייר הקיים, ולכן אל תניחו זאת, ושאלו עורך דין.
האם יש ערבות לדיירים ולרוכשים?
הכלל בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) הוא שכל סכום שמעל 7% ממחיר הדירה חייב להיות מובטח בערבות או בבטוחה אחרת, וזו ההגנה המרכזית לרוכשים לפי נוסח החוק בנבו.
סעיף 2 מונה את הדרכים להבטיח את הכספים: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד ראשון על הדירה או הקרקע, הערת אזהרה או העברת בעלות נקייה. סעיף 2א מתיר להחליף ערבות בנקאית או ביטוח בבטוחה חלופית רק אחרי שהושלמה בניית הדירה, נמסרה ההחזקה לקונה והחוזה אינו אוסר זאת.
לפי סעיף 3א, עמלות והוצאות ההבטחה חלות על המוכר, אלא אם החוזה קובע אחרת והגוף המבטח הוציא קבלה על שם הקונה. הכספים המובטחים מוצמדים לפי החוזה, ובהיעדרו למדד תשומות הבנייה. בליווי פיננסי בנקאי, לפי סעיף 3ב, התאגיד המלווה נדרש להמציא את הבטוחה תוך 14 ימי עסקים מיום התשלום.
סעיף 4 קובע סנקציות: קנס על אי-יידוע הקונה, על קבלת תשלומים ללא בטוחה ועל אי-דיווח לממונה, ומאסר שנה או כפל קנס על קבלת מעל 7% ללא בטוחה. סעיף 4ב קובע עיצומים כספיים.
מה עושים כשהקבלן מתעכב במסירה?
כשיזם מתעכב במסירה, הכלי המרכזי הוא החוזה והפיצוי שנקבע בו, ולעתים פנייה לבית משפט. ברמת השרון פסק בית משפט השלום בתל אביב ביולי 2021 פיצוי של כ-2 מיליון ש”ח לדיירים בבניין של 18 דירות.
הפרויקט הסתיים באיחור של יותר מ-14 חודשים, והמסירה התעכבה 19 חודשים, לפי כלכליסט. הפיצוי הועמד על כ-102 אלף ש”ח לכל אחד מ-11 בעלי דירות ועל כ-90 אלף ש”ח לכל אחד מ-7. זה מקרה אחד שפורסם, ולא תעריף אחיד.
מה קורה אם היזם נתקע או פושט רגל?
בפרויקט שנתקע, הערבויות הן מה שמגן על הרוכשים. באוגוסט 2026 אישרה השופטת נועה גרוסמן מבית המשפט המחוזי בתל אביב חילוט ערבויות חוק מכר של רוכשי 3 דירות בפרויקט תמ”א 38/1 בנאות אפקה, שנמצא בידי כונס נכסים בביצוע של 61%, לפי מרכז הנדל”ן.
לפי הכתבה, הרוכשים טענו שהמסירה הובטחה לאפריל-מאי 2025, הנושות טענו לאפריל 2026, והצפי הנוכחי הוא ספטמבר 2027. ברמת גן, אחרי צו פירוק ליזם ביולי 2018, ביטל בית המשפט המחוזי את הסכמי המכר ומחק הערות אזהרה של רוכשים, ולא הכיר בהם כנושים מובטחים. ערעור שני רוכשים נדחה בעליון, לפי כלכליסט מ-12.11.2019.
בחולון דחה בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב ביוני 2026 ערעור של חברה ששיווקה 4 דירות כ”קבוצת רכישה”. נקבע שזו עסקת מכר, והחברה חויבה בעיצום של כ-963 אלף ש”ח ובהוצאות של 20 אלף ש”ח.
מה לבדוק לפני חתימה?
לפי חוק המכר ולפי המצב מאז מאי 2026, בדקו לפני חתימה ארבעה דברים: איזו בטוחה ניתנה לכל סכום מעל 7%, אם נרשמה הערת אזהרה בלבד, איזה מועד מסירה כתוב בחוזה, ואיזו תוכנית חלה על הבניין אחרי הפקיעה. את הרוב הנדרש מהדיירים לא נציין כאן, כי לא אימתנו אותו במקור רשמי.
הצעד הבא: שלחו את ההסכם לעורך דין שמכיר את חוק המכר לפני החתימה. להמשך ראו שלבי תמ”א 38, את בדיקת הזכאות ואת תמ”א 38 וממ”ד. פרויקטים פעילים אפשר לאתר בחיפוש פרויקטי תמ”א 38.
שאלות נפוצות
כמה מותר לגבות מרוכש לפני שיש ערבות?
לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות), עד 7% ממחיר הדירה. מעבר לכך נדרשת בטוחה: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד, הערת אזהרה או העברת בעלות.
מה העונש על גבייה מעל 7% ללא בטוחה?
לפי סעיף 4 לחוק, מאסר שנה או כפל קנס. סעיף 4ב קובע גם עיצומים כספיים.
האם הערת אזהרה מגינה על רוכש כשהיזם מתפרק?
לא תמיד. ברמת גן, אחרי צו פירוק ביולי 2018, ביטל בית המשפט המחוזי הסכמי מכר ומחק הערות אזהרה, וערעור שני רוכשים נדחה בעליון.
האם אפשר עדיין להגיש בקשה להיתר בתמ"א 38?
לפי מרכז הנדל"ן מ-10.6.2026, תמ"א 38 פקעה ב-18.5.2026 ולא ניתן להגיש מכוחה בקשות להיתר. שמונה מרחבי תכנון אישרו תוכנית מחליפה.
האם יש פיצוי על איחור במסירה?
ברמת השרון פסק בית משפט השלום ביולי 2021 פיצוי של כ-2 מיליון ש"ח לדיירי בניין של 18 דירות שהמסירה בו התעכבה 19 חודשים. זה מקרה שפורסם ולא תעריף אחיד.