מדלן תמ"א 38: איך למצוא פרויקטים ודירות למכירה במפה

עודכן: 21 באוקטובר 2026מאת צוות המערכת של ממדפדיה · 4 מקורות

פרויקטי תמ”א 38 במדלן מופיעים כדפי פרויקט נפרדים, ובתוצאות החיפוש שבדקנו כל דף מציג סטטוס, מספר דירות וקומות, יזם ומחיר ממוצע למ”ר. תמ”א 38 היא תוכנית לחיזוק בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1 בינואר 1980, ולכן את הנתונים בדף כדאי לאמת מול העירייה והוועדה המקומית. נכון לאוקטובר 2026 לא מצאנו פרסום רשמי על תוקף התוכנית אחרי מאי 2026.

בקצרה:

• דפי הפרויקט של מדלן מציגים, לפי תוצאות החיפוש, סטטוס (למשל “בניה הסתיימה”), מספר דירות וקומות, יזם, מחיר ממוצע למ”ר ובחלק מהדפים צפי סיום.
• לפי המדריך הממשלתי, התוכנית חלה על בניינים שהיתרם ניתן לפני 1.1.1980, ובתמ”א 38 הוועדה המקומית רשאית לשנות את מאפייני הבקשה.
• לפי דברי ההסבר לתיקון 139, בקשה להיתר שהוגשה עד המועדים שנקבעו (1.10.2023, ובמרחבים מסוימים 18.5.2026) ממשיכה להיבחן לפי התמ”א.
• פרויקט שמסומן כחיזוק ותוספת משאיר את הדיירים בבניין כשנה-שנתיים לפי המדריך הממשלתי, ובהריסה ובנייה מחדש הם עוברים לדירה חלופית בשכירות.
• לפני משא ומתן מבקשים מהיזם רשימת פרויקטים עם הסטטוס העדכני של כל אחד, ומשווים בין כמה הצעות.

איך מוצאים פרויקטי תמ”א 38 במדלן?

הדרך לאתר פרויקטי תמ”א 38 במדלן היא חיפוש בגוגל של הרחוב והעיר יחד עם “תמ”א 38 מדלן”, ואחריו ארבעה שלבים עד אימות מול הוועדה המקומית. הנתונים כאן נכונים לאוקטובר 2026. בחיפוש “מדלן תמ”א 38” חזרו דפי פרויקט של מדלן בכתובת madlan.co.il/projects, שכל אחד מהם מסומן כפרויקט תמ”א 38 בחיזוק ותוספת או בהריסה ובנייה. הדף הזה לא מתאר את הממשק צעד אחר צעד, אלא מה לעשות עם הנתונים שמוצאים.

1. חפשו את העיר והרחוב, ופתחו כמה דפי פרויקט באותו אזור.
2. רשמו לכל פרויקט את הסטטוס, מספר הדירות והקומות, שם היזם ואת צפי הסיום אם הוא מופיע.
3. סמנו אילו פרויקטים הם חיזוק ותוספת ואילו הריסה ובנייה, כי הדיירים חיים בהם אחרת.
4. אמתו כל נתון מול הוועדה המקומית ומנהלת ההתחדשות העירונית, כפי שמוסבר בהמשך.

מה מציג דף פרויקט, ומה צריך לאמת מחוץ לו?

דף פרויקט במדלן הוא נקודת פתיחה לבדיקה ולא תחליף לה. לפי תוצאות החיפוש, דפים שונים מציגים סטטוס כמו “בניה הסתיימה”, מספר דירות וקומות (למשל 22 דירות ב-6 קומות בדה האז 3 בתל אביב), מחיר ממוצע למ”ר (כ-25 אלף ש”ח במעלות 2-4 בחולון) וצפי סיום (סוף 2028 בדרך שלמה 77 בתל אביב).

האם פרויקט שמופיע כפעיל עדיין פועל לפי תמ”א 38?

פרויקט תמ”א 38 ממשיך לפעול לפי התמ”א אם בקשה להיתר הוגשה עד המועדים שנקבעו בהחלטת המועצה הארצית. לפי דברי ההסבר לתיקון 139 ממינהל התכנון, התמ”א עמדה בתוקף עד 1.10.2023, ובמרחב תכנון שהתקיימו בו כל התנאים בהחלטה עד 18.5.2026, וכל בקשה להיתר שהוגשה עד המועדים האלה ממשיכה לחול לפיה.

“הגשה” לעניין זה היא הגשת מסמכי הבקשה, אפילו לפני שהבקשה נקלטה ועמדה בתנאי הסף. בתקופת המעבר גם החלופה שנקבעה בחוק חלה במקביל לתמ”א 38.

המקורות חלוקים בנקודה אחת: דף ההארכה של מינהל התכנון, כפי שמופיע בתוצאות החיפוש, מציין שהתוכנית פקעה ב-1.10.2023 ושרק ברשויות שברשימת ההחלטה מ-20.4.2023 נדחתה הפקיעה בחצי שנה. לכן שואלים את הוועדה המקומית באיזה מצב נמצאת הרשות שלכם.

נכון לאוקטובר 2026 לא מצאנו פרסום רשמי על המשך התוקף אחרי מאי 2026, ולכן המצב אחרי התאריך הזה אינו מאומת כאן.

איך בודקים פרויקט בשטח ובעירייה?

הבדיקה בעירייה ובשטח כוללת, לפי המדריך הממשלתי להתחדשות עירונית, שלוש דרכים: פנייה למנהלת התחדשות עירונית, בקשת רשימת פרויקטים לדוגמה וסיור בשכונה. המדריך ממליץ לפנות למנהלת, ואם אין כזו לאגף ההנדסה בעירייה, ולברר מה המדיניות העירונית לתמ”א 38, האם הבניין כלול במקבץ של פינוי-בינוי וכמה קומות מותר לבנות באזור. עוד מומלץ לבקש רשימת פרויקטים לדוגמה שקיבלו היתר או נמצאים בביצוע.

אחרי שאספתם כמה כתובות ממדלן, הרשימה הזו נותנת להן אימות רשמי. לפי המדריך, כדאי גם לסייר בשכונה ובסביבתה, לאתר בניינים עם פרויקטים ולשאול את הדיירים שגרים בהם על שגרת החיים בזמן העבודות, על קשיים מיוחדים ועל זמינות היזם לתת פתרונות.

בעיר תל אביב-יפו, לפי תוצאות החיפוש, אם אין היתר בתיק הבניין אפשר להוכיח את מועד הבנייה גם בתצלומי אוויר שמראים שהמבנה היה קיים ב-1980. בערים אחרות שאלו את הוועדה המקומית מה מקובל.

מה ההבדל בין חיזוק ותוספת להריסה ובנייה מחדש?

לפי המדריך הממשלתי (מיולי 2019), בחיזוק ותוספת (תמ”א 38/1) הדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם בזמן העבודות, כלומר מגורים באתר בנייה למשך שנה-שנתיים לערך, ואילו בהריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2) הם עוברים לדירה חלופית.

בהריסה ובנייה מחדש עוברים בעלי הדירות לדירה חלופית בשכירות עד סיום הבנייה וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש. במסלול החיזוק, לפי החוק כפי שהוא מובא במדריך, היזם חייב להציע לקשישים שמלאו להם 80 ביום החתימה על העסקה הראשונה מעבר לדירה שכורה בתקופת הבנייה. מי שקונה דירה בפרויקט צריך לדעת באיזה מסלול הוא נמצא. עוד על הנושא במדריך תמ”א 38 מה זה.

אילו שאלות שואלים יזם לפני משא ומתן?

הצעת יזם כוללת, לפי המדריך הממשלתי, חמישה סוגי מידע: ניסיון, המלצות, יכולת כלכלית, פרטי קבלן ותביעות משפטיות, ומשווים בין כמה הצעות במסגרת של 2-3 חודשים. זו גם רשימת השאלות שלכם. הצעה צריכה לכלול רשימת פרויקטי תמ”א 38 של היזם, בפרט באותה רשות מקומית, עם הסטטוס העדכני של כל אחד: משא ומתן, חוזים חתומים, בביצוע, בנייה שהסתיימה ופרויקטים שאוכלסו.

המדריך ממליץ לפנות לכמה יזמים ולקבוע מסגרת של חודשיים-שלושה לבדיקת ההצעות. לגבי חיזוק ועיבוי הוא מציין שההבדלים בין ההצעות נובעים לרוב מ”אקסטרות” כמו מפרט טכני וחומרי גמר. הצעה נדיבה במיוחד מצדיקה בדיקה, כי היא עלולה לשקף רצון עז של היזם לבצע את הפרויקט, לפעמים תוך סיכון פיננסי או מחוסר ניסיון. בהריסה ובנייה מחדש מומלץ למדוד את הדירה מדידה עדכנית לפני החתימה.

מה למדו מדלן ומרכז הנדל”ן על פרויקטים ליד תחנות מטרו?

מיקום הפרויקט ביחס לתחנות מטרו מתוכננות יכול להשפיע על קידומו. לפי ניתוח משותף של מרכז הנדל”ן ומדלן מ-22.3.2023, 83 פרויקטי תמ”א 38 עם 3,101 יחידות דיור הם במרחק של עד 100 מטרים מתחנות מתוכננות, ועוד 496 פרויקטים עם 16,715 יחידות במרחק של 100 עד 300 מטרים.

לפי אותו ניתוח, המועצה הארצית הקפיאה פרויקטים כאלה במסגרת תמ”א 70: בטווח של 100 מטרים לא ניתן להתקדם בפרויקט שטרם קיבל היתר, ובטווח של 300 מטרים נדרש אישור מיוחד של הוועדה המחוזית. הנתונים הם של מרץ 2023, ולכן את המצב הנוכחי של כתובת מסוימת שואלים בוועדה.

מה הצעד הבא אחרי שמצאתם פרויקטים במדלן?

לפי המדריך הממשלתי (מיולי 2019), כדאי לפנות למנהלת ההתחדשות העירונית או לאגף ההנדסה ולבקש רשימה של פרויקטים שקיבלו היתר או נמצאים בביצוע, ולהשוות אותה לכתובות שמצאתם. בחרו שלוש עד חמש כתובות במדלן, רשמו לכל אחת סטטוס ויזם, ופנו לאגף ההנדסה או למנהלת ההתחדשות העירונית עם שתי שאלות: האם הוגשה בקשה להיתר ובאיזה מועד, והאם הבניין שלכם נמצא באזור שיש עליו מדיניות מיוחדת. להמשך, ראו את בדיקת הזכאות של הבניין, את שלבי התהליך ואת הבעיות הנפוצות.